通过3个案例分析土地使用权转让如何计征增值税

案例1  土地使用权转让如何计征增值税

2015年A公司将土地使用权以1000万元出售给B公司，2019年B公司又以2000万元出售。B公司为一般纳税人。
    问:B公司转让土地可否选择适用简易计税方法?应纳税额是多少?

分析:

财税[2016]47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
   情况一:A公司开具发票给B公司，B公司应交增值税为(2000-1000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)。
   情况二:A公司开具发票给B公司，B公司把发票丢了，B公司应交增值税(2000-1000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)。

情况三:A公司没有开具发票给B公司，因发生债务纠纷等情况，B公司依据法院判决书承接了A公司土地，B公司应交增值税为(2000-1000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)。

友情提示
国家税务总局公告 2016 年第 73 号仅强调了转让不动产时发票丢失，没有考虑转让土地使用权发票也会丢失。能不能使用这个政策呢?笔者认为应该可以。

   案例2  接受投资取得的土地使用权再转让可否差额纳税
   2015年A公司以土地使用权作价1000万元投资设立了B公司，2019年B公司将土地使用权以2000万元出售。B公司为一般纳税人，选择适用简易计税方法。
   问:B公司应纳税额是多少?应交增值税为(2000-1000)/(1+5%)x5%-47.62(万元)，对吗?
   分析:
   财税[2016]47号文件的“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权”这句话中，“取得”方式同不动产一样并未排除投资取得。同投资不动产一样，对于投资取得土地使用权可以在简易计税方法中差额扣除的观点不认同，上一环节未产生纳税义务本环节即应全额计税。
应交增值税为2000/(1+5%)x5%=95.24(万元)。

    案例3“招拍挂”取得的土地使用权再转让可否差额纳税
   2015年A公司通过“招拍挂”方式以1000万元取得出让土地一宗，2019年将土地转让给B公司取得价款2000万元。A公司为一般纳税人，选择适用简易计税方法。
    问:A公司应纳税额是多少?

分析:
    应交增值税为(2000-1000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)。
在财税〔2016〕36 号文件提到的差额计税情形中，强调了试点纳税人按照规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指:
   (1)支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
   (2)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
   (3)缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
   (4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
   (5)国家税务总局规定的其他凭证。
    遗憾的是，财税〔2016〕36号文件提到的差额计税情形并未涵盖土地使用权转让的情形，是否应该可以适用呢?请参考原大连市国家税务局的营改增政策解答:

   问:从政府取得一块土地使用权，因无力开发，现在把土地使用权转让给另一企业，企业可以减除当时从政府取得土地使用权的金额，按照差额征税么?
   答:根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税(2016]47号)“三、其他政策”，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。