【案例分析】旧城改造项目如何清算土地增值税？

旧城改造中，关于支付回迁户的房屋补偿土地增值税清算时如何确认收入和拆迁补偿费，大家经常引用的通常是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)的规定:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187 号)第三条第(一)款的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

在开发商承担房屋补偿主体的背景下，如果征收补偿协议并未约定具体金额的征收补偿标准，可以适用上述文件规定处理;若征收补偿协议明确了具体补偿金额，被征收户既可以选择货币补偿也可以选择房屋补偿，则房屋补偿不应再适用上述文件视同销售处理，而应以征收补偿协议约定的补偿金额确认收入和扣除成本

【案例分析】

                  营改增后拆迁还建项目如何测算土地增值税
   xx房地产公司 2021 年拟参与旧城改造项目，处于项目论证洽谈过程中。该公司测算的基本数据如下:普通住房建筑面积80000平方米，销售收入40000万元;非普通住房15000平方米，销售收入18000万元;拆迁还建普通住房3000平方米，回迁安置协议列明价款9000万元;支付政府土地成本款 16000万元(不含回迁安置补偿款);其他建造费用24000万元(进项税额1600万元)，其中包含拆迁还建房建造费用 6000万元。开发费用按10%扣除。
    问:该公司应如何测算土地增值税?

分析:
   关于拆迁安置土地增值税计算问题，国税函〔2010〕220号文件规定:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。该公司认为，拆迁还建房 30 000 平方米应视同销售收入=40 000+80 000x30 000=15 000(万元)，同时确定土地成本15000万元。
    土地成本=15 000+16 000=31 000(万元)
    这样不妥。既然回迁安置协议列明价款9000万元且由开发商负担，则应计收入和土地成本均应为9000万元。
    土地成本=9 000+16 000=25 000(万元)
    单位建筑面积成本=(25 000+24 000-1600)+(80 000+15 000+30 000)=0.3792(万元/平方米)=3792(元/平方米)
    该项目不含税收入=(40 000+18 000+9 000)/(1+9%)=61467.89(万元)(其中普通住宅 44954.13 万元，非普通住宅16513.76万元)
    该项目应预缴增值税=(40 000+18000+9000)/(1+9%)x3%=1844.04(万元)
    该项目预缴增值税应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 =1 844.04x12%=221.28(万元) 
(其中普通住宅 161.83 万元，非普通住宅 59.45 万元)
   土地成本可抵减销项税额=25 000/(1+9%)x9%=2 064.22(万元)(其中普通住宅1816.51万元，非普通住宅247.71万元)
   该项目应交增值税=[(40 000+18 000+9 000)/(1+9%)x9%-2 064.22]-1 600=1 867.89(万元)
   该项目应补缴增值税-1867.89-1844.04=23.85(万元)
   该项目补缴增值税应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 =23.85x12%=2.86(万元) 
(其中普通住宅 2.09 万元，非普通住宅 0.77 万元)
   普通住宅销售面积 =80 000+30 000=110 000(平方米)
   普通住宅扣除项目 =( 0.379 2x110 000)x(1+20%+10%)+(161.83+2.09)=54 389.52(万元)
   普通住宅增值额=(44 954.13+1 816.51)-54 389.52=-7618.88(万元)

非普通住宅扣除项目=(0.379 2x15 000)x(1+20%+10%)+(59.45+0.77)=7 454.62(万元)
   非普通住宅增值额=(16 513.76+247.71)-7 454.62=9 306.85(万元)增值率 125%，适用税率 50%。
   应交土地增值税 =9 306.85x50%-7 454.62x15%=3 535.23(万元)
  【涉税分析】

   (1)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
   (2)营改增后与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
   (3)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。在一般计税方法下若有多个项目，一般都难以按清算项目准确计算税金及附加，则只能按照
预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除了。
   (4)营改增后土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增
后转让房地产取得的不含增值税收入。
   (5)尽管政策规定了“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187 号)第三条规定执行”，但是在回迁补偿协议中有列明价格的则无须再视同销售。