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单位处置名下的房产如何缴纳土地增值税

时间:2023-03-06 20:49:48   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:30   评论:0
内容摘要:现在越来越多的企业购置不动产,以企业的名义办理产权证明,经常会有企业咨询:单位名下的不动产处置后如何缴纳土地增值税呢?一、收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。1.转让房地产的成交价格低...

现在越来越多的企业购置不动产,以企业的名义办理产权证明,经常会有企业咨询:单位名下的不动产处置后如何缴纳土地增值税呢?

单位处置名下的房产如何缴纳土地增值税 图1

一、收入的认定
纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。
1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
2.隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
二、扣除项目金额的认定
扣除项目金额依据政策不同有以下三种情况:
1.以评估价格为基础,根据财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题,转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计算征土地增值税
2.以发票为基础,根据财税〔2006〕21号文规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。

3.核定征收,根据财税〔2006〕21号文规定,关于转让旧房准予扣除项目的计算问题:对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。


三、不同情况下的举例
1.按照评估价格计算扣除项目总额
某公司2021年12月出售2009年自建的办公楼取得不含税收入2000万元,该房产账面原值500万元,累计折旧50万元。土地性质为商业用地,由于取得时间较早,相关档案资料不完整,无法提供土地出让金的支付原始凭证等资料。该公司委托资产评估公司评估,评估土地价值为1200万元,按照成本法对办公楼进行评估,重置成本为1000万元,成新率70%,甲企业支付评估费10万元。
⑴办公楼转让收入=2000(万元)
⑵办公楼评估价格(不含土地部分)=1000×70%=700(万元)
⑶取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用=0
⑷与转让房地产有关的税金(城建税、教育费附加、印花税)=2000×5%×(7%+5%)+2000×0.05%=13(万元)。
⑸支付评估费用=10万元
⑹扣除项目合计=700+0+13+10=723(万元)
⑺增值额=2000-723=1277(万元)
⑻增值额与扣除项目比例=1277÷723=176.63%
⑼应纳土地增值税税额=1277×50%-723×15%=530.05(万元)
通过以上实例,我们需要关注以下两点:
(1)上例中的土地评估成本不能扣除,依据财税字[1995]48号规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
(2)旧房及建筑物的评估价格受房屋重置成本的影响,依据财法字[1995]6号规定,其金额等于由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
2.按发票所载金额确定扣除项目
公司2021年以不含税800万元出售一幢使用5年零10个月的别墅,账面原值200万元,累计折旧20万元。该别墅于2015年购买取得,发票总金额为200万元。支付房地产转让有关费用10万元。该公司能提供购置该房产时缴纳的契税凭证,契税金额为8万元,该房产无评估价值。
⑴ 房产转让收入=800万元
⑵与转让房地产有关的税金(城建税、教育费附加、印花税、契税)=800×5%×(7%+5%)+800×0.5‰+8=13.2(万元)
⑶支付房地产转让有关费用=10万元
土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+ 与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=200×[1+6×5%])+ 13.2 +10 = 283.2(万元)
⑸增值额=800-283.2=516.8(万元)
⑹增值率=516.8÷283.2=182.49%
⑺应纳土地增值税税额=516.8×50%-283.2×15%=215.92(万元)
通过以上举例,我们需要关注以下两点:
(1)对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不得作为加计5%的基数。
(2)计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年
3.按照核定征收计算应纳土地增值税税额
某房地产企业以市场不含税价1000万元出售300平方米商业房,账面原值300万元,累计折旧30万元。支付房地产转让有关费用10万元。该办公楼既无法取得评估资料,也不能找到原始购买发票。
假设核定征收率为10%,应纳土地增值税如下:
⑴ 房产转让收入=1000万元
⑵核定征收率10%
⑶应纳土地增值税税额=1000×10%=100(万元)


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