关于以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理（附地方规定）

一般情况下，股权转让(收购)不是土地增值税的征税范围。但对一些以转让股权形式，实质转让房地产的，可能被要求缴纳土地增值税。

一、房地产开发企业股东之间转让股权是否征税问题
   房地产企业股东之间转让股权,股权转让涉及房地产(包括土地使用权)，同时房地产所有权属于房地产企业。该项股权变更是否需要缴纳土地增值税?
   根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照该条例缴纳土地增值税。
    因此,房地产企业股东之间涉及房地产的股权转让,不属于上述《土地增值税暂行条例》规定的征税情形,不需要缴纳土地增值税。
    二、以转让股权名义转让房地产的土地增值税处理
    由于企业转让房地产需要缴纳土地增值税、印花税、增值税及附加，受让方需要缴纳契税、印花税，而股东转让持有的公司股权只需要缴纳所得税和印花税。因此，有些企业将转让资产行为改变交易模式，变成企业股东转让持有公司的10转地权转让行为征收土地增值税呢?国家税务总局曾在《国家税务总局关于以转让股权名义转上房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税限(2000687号)中对深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权一案给广西省地税局批复:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。”
    根据《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函(2011)415号)的规定，经研究，同意天津市地方税务局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
   《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函(2009)387号)明确，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，税务总局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
    但这些批复文件仅是针对个案且仅批复至相关税务局。基层税务局是否有反避税的权力对股权转让行为刺破公司面纱征收土地增值税?启动反避税要满足什么样的条件，反避税应遵循何种程序，企业有何救济渠道?实务中也有对此情形征税的案例，但由于缺乏明确的规定，导致实务中税企常常因这些问题发生争议。
    三、股权转让征收土地增值税的具体规定
《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》皖地税政三字(19967367号)明确:对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。