土地增值税清算：取得土地使用权支付金额的扣除风险与审核你了解吗？

(一)风险表现

取得土地使用权所支付的金额扣除风险的主要表现是:

(1)以不符合规定的票据列支土地成本，多列取得土地使用权支付的金额。

(2)企业取得返资金补贴收人未冲减费用发生额，多列取得土地使用权支付金额。

(3)置等不除项目未除多列取得地使用权支付金额。

(4)分期开发的对不属于本期算项目的土地成本，予以剔除;同一土地有多个开发项目,未按合理的方法分摊,多列取得土地使用权支付的金额。

(5)将期间费用记人取得土地使用权支付的金额。

(6)预提取得土地使用权支付的金额扣除。

(二)审核资料

取得土地使用权支付金额主要审核如下资料:

(1)土地出让金缴费证明。

(2)土地出让金缴费票据及银行转账凭据。

(3)地出让、转让合同及发票。

(4)取得土地使用权时支付的契税票据。

(5)土地使用权证。

(6)建设用地规划许可证。

(7)立项批准文件。

(8)总平面图。

(三)审核内容

取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容:

(1)审核取得土地使用权支付的金额是否取得合法有效的凭证。

(2)如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额是否予以分摊，分摊方法是否合理、合规，分配比例和具体金额的计算是否正确。

(3)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

(4)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

(5)审核有无预提的取得土地使用权支付的金额扣除。

(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付的金额是否存在明显异常。

(四)审核方法与要点

(1)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证。

以招标、公开拍卖出让方式取得土地使用权的，以实际交纳的土地出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用和契税为取得土地使用权所支付的金额。审核土地出让合同、土地出让金缴费证明地出让金缴费票据及银行转账凭据契税票据上计税金额和土地出让金是否一致。

以行政划拨方式取得土地使用权的，以其实际补交的土地出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为取得土地使用权所支付的金额。审核土地出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、契税票据上计税金额和土地出让金是否一致。

通过企业改制方式取得土地使用权，改制时转让方享受改制重组土地增值税优惠的，改制重组后再转让土地使用权，除另有规定外应以改制前取得土地时支付的土地成本金额进行土地成本扣除。审核原始土地出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、契税票据上计税金额和土地出让金是否一致。

房地产开发企业的土地为股东作价人股方式取得的土地使用权金额的确定问题，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税(2006]21号)下发前，土地作价人股享受土地增值税免税的，在进行土地增值税清算计算土地成本扣除时，允许扣除入股方(投资方)受让土地时支付的土地成本金额。审核投资协议或合同、投资作价时交纳土地增值税的证明资料、投资时的评估报告、土地出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金缴费票据及银行转账凭据。

以毛地出让方式取得土地使用权的,以交纳的土地出让金、拆迁补偿费以及按国家统一规定缴纳的有关费用和契税为取得土地使用权所支付的金额。审核土地出让合同、土地出让金缴费证明、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、契 税票据上计税金额和土地出让金是否一致。

(2)审核土地成本分摊方法是否合理、金额是否正确。

如果同一宗土地上有多个开发项目,应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、立项批准文件、总平面图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(加盖房屋产权监理部门面积复核专用章)，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊，以此判定其土地成本的分摊是否合理、准确。

(3)审核扣除取得土地使用权支付金额是否含有土地闲置费。

(4)审核“营业外收人”等科目发生额,取得的土地征用款的返还资金或补贴收人是否冲减取得土地使用权支付金额，必要时可取得财政部门等第三方单位的补贴清单。 

(5)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

(6)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额扣除的情形。

(7)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

(8)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。