土地增值税：房地产开发费用扣除比例的具体规定你清楚？

(一)江苏省房地产开发费用计算扣除比例

根据《江苏省财政厅 江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发(关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知>的通知》苏地税发(1995]103号)第一条的规定“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。凡财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)(取得土地使用权所支付的金额)(二)(房地产开发成本)项规定计算的金额之和的5%计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)(取得土地使用权所支付的金额) (二)(房地产开发成本)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

(二)安徽省房地产开发费用计算扣除比例

根据《安徽省人民政府关于开征土地增值税几个有关问题的批复》(皖政秘[1996]80号)的规定，对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许在按商业银行同类同期贷款利率计算的金额内,据实扣除;对其他开发费用(销售、管理费用等)按房地产开发成本和取得土地使用权所支付金额之和的5%计算扣除。对财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用统按房地产开发成本和取得土地使用权所支付金额之和的10%计算扣除。

《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省地方税务局公告2017年第6号印发)第四十四条规定,财务费用中的利息支出按以下方法处理;

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据失但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用照地使用支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“金”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

纳税人既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述所述两种办法。

纳税人据实列支利息支出的,应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。

纳税人同时开发多个项目、分期开发项目或者同一项目中建造不同类型房地产需要分摊共同的成本费用的,其扣除项目中利息支出的计算方法应保持一致。

《安徽省土地增值税清算管理办法》所称金融机构,是指有关部门按照规定许可进行金融贷款业务的金融单位。《安徽省土地增值税清算管理办法》所称“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,商业银行提供贷款的利率。

(三)上海市房地产开发费用计算扣除比例

《上海市地方税务局转发财政部<印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知>及本市的补充规定》(沪地税地(199536号)第一条关

于房地产开发费用扣除比例的确定”规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

【例】 下列项目，在计算房地产企业土地增值税增值额时可以扣除的项目有(  )。

A.取得土地使用权所支付的金额 B.开发土地的成本、费用

C.与转让房地产有关的税金

D.财政部规定的其他扣除项目即加计扣除20%

【解析】 根据《土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

因而,本题的正确选项为 ABCD。