土地增值税清算收入的确定你知道吗？

1.简易计税项目=预收款/1.05

（1）价税分离 不含应纳税额

（2）预征允许扣减应预交的增值税

2.一般计税项目三大税种收入差异

（1）增值税销售额=（销售额*土地价款）/1.09

（2）销项税=（销售额-土地价款）/1.09*9%

（3）土地增值税清算收入不含销项税，土地款抵减销项税 并入清算收入

（4）企业所得税收入为价税分离的不含增值税收入

某一般计税项目非普通住宅销售额2.3亿，土地价款0.7亿。

（1）增值税销售额=（23000-7000）/1.09=14679

（2）销项税=（23000-7000 /1.09*9%=1321

（3）土地抵减销项=7000/1.09*9%=578（借：应交税费-应 交增值税-销项税额抵减，贷：主营业务成本）

（4）企业所得税收入=23000/1.09=21101

（5）土地增值税收入=23000-1321=21679

或：21101+578=21679

注：增值税税率变动，收入应分段统计，每阶段清算类别分 为普通住宅、非普住宅、非住宅（其它）三类

3.营改增前销售，预收款全额为收入

4.价外费用（违约金、更名费等）

（1）解除购房合同收取违约金

（2）业主延期付款加收利息、违约金

（3）客户更名加收更名费

例：某清算项目为精装修房，装修有可移动家具、电器，取

得发票3200万元计入开发成本清算时应如何处理？

赠送家用电器

（1）销售前明确承诺赠送的

如果赠送的物品构成房屋的附属设备或设施则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。

（2）如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，

或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份，不论是 否构成不动产的附属设施，均属于销售费用，同时扣缴个 人所得税