案例分析：如何对土地增值税清算单位的确定进行检查?

在土地增值税清算中，分期、分项开发的房地产项目，由于房地产类型不同、建材价格变动、容积率大小等各种不同情况，清算出的税款有较大差异。因此在税务检查时，要核对企业是否按政策规定确定清算单位(对象)，清算时确定的清算单位与项目登记时确定的清算单位是否有差异以及处理方式是否恰当。

具体地，应当根据当地税务机关出台的政策节点对照项目批文、建筑规划设计书、规划许可证、施工许可证及“开发成本”科目中明细科目的设置，以及在申报预交土地增值税之前的项目登记分类情况等，以确定正确的清算单位(对象)。
  一般在税务机关的土地增值税日常管理中，要依据政策规定对项目的成本核算对象进行备案和跟踪管理。税务检查时，可以依据管理资料的信息对确定的清算对象进行核对，以判断清算对象的确定是否正确。
由于清算对象的确定直接影响到清算税款的计算，在检查时如果发现清算对象的确定不符合政策规定且减少清算税款的，要重新计算补缴税款。对于根据征管法规定涉嫌偷逃税的，还要按照征管法的规定给予处罚。



   案例分析：对清算单位的检查
  根据某市发展计划与经济局文件，某房地产开发公司取得一块开发用地后，分A、B、C三期开发，开发完成后该公司对A、B、C三期合并进行了土地增值税清算，共计补缴土地增值税7560万元。截至税务机关入驻检查日，A期已售面积占可售面积比为87.27%;B期已售面积占可售面积比为77.64%;C期已售面积占可售面积比为92.28%。经检查，税务机关认为清算单位有误，根据当地具体政策规定，该项目应分期清算，其中B期未达清算条件，对A、C期分别重新清算后，补征土地增值税94 221 664.49元。