项目清算后再转让房地产的如何处理?附7个省份规定

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006)187号)第八条规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
    单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
  根据上述政策规定，各地在执行中制定了更加详细的政策。具体规定举例如下:
  1.海南省规定
 《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第二十七条规定:“土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

2.湖北省规定
  《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函(2021)9号文件印发)第三十八条规定:“清算审后尾盘申报时，扣除项目金额应按:税务机关清算审核确认的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积，加上清算审核后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。
  其中，单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总可售建筑面积。”
  3.安徽省规定
 《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第四十九条规定:“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的)，纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

  4.广西壮族自治区规定
  根据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第五十四条的规定，主管税务机关做出清算审核结果后，纳税人转让的房地产(以下简称“清算审核后再转让房地产”)，按以下规定办理;
  (1)算审核后再转让房地产的纳税人应在每月终了后15日内进行纳税申报(含零申报)。
  (2)清算审后再转让房地产应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
  (3)清算审核后再转让房地产扣除项目金额按清算审核结果确认的普通住宅非普通住宅和其他类型房地产单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认
  上述“清算审核时的扣除项目总金额”不包括与转让房地产有关的税金。
 (4)清算审核后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。
 (5)清算审核后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税。增值率超过20%的，应征收土地增值税。
 (6)清算审核后再转让房地产的，应缴土地增值税按照清算时的方式计征。
  5.北京市规定
 《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第四十六条第(二)项规定:“清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。
  对于扣除金额的确认，该条第(三)项规定:“清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。

  该条第(四)项规定:“清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除”。
  该条第(五)项规定:“清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过 20%的普通住宅，免征土地增值税;增值率超过 20%的，应征收土地增值税”。
  对于其他征管事项，该规程第四十六条第(一)项规定，“清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报(含零申报)”。
  该条第(六)项规定:“纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
  该条第(七)项规定:“转让地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款”。
  6.黑龙江省规定
  《黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(黑龙江省地方税务局公告2016年第1号)第十二条规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算。”
  7.重庆市规定
  根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第一条第(五)项的规定，查账征收清算后转让房产的处理如下:
  (1)查账征收方式清算后转让房产(简称清算后转让房产)，应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，
 (2)清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目(简称未定成本项目)，清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，
  纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予后续扣除。