房地产开发项目连接地铁等公共设施的费用是否可以扣除?

随着城市基础建设的发展，一些城市兴建地铁站、大型商场或综合公共基础设施。对于房地产开发企业而言，为了增加开发项目的吸引力，将开发的项目与这些地铁站、大型商场或综合公共基础设施连接，由此产生的开发成本涉及扣除问题。
    《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项第一款规定:“开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”
    《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件印发)第五条第(二)项规定，开发土地和新建房及配套设施的成本允许按实际发生额扣除。
    根据上述政策精神，如果连接成本在性质上属于“开发土地和新建房及配套设施的成本”，则可以扣除，具体有以下几种情形:
   1.属于规划设计范围内的处理
   对于项目在规划设计时已经将相关连接包括在内的，其实际发生的成本属于正常开发土地和新建房及配套设施的成本，可以按照政策规定扣除，只是需要根据设计内容判断是属于开发土地和新建房的成本，还是属于配套设施的成本。对于原设计中不包含这些内容，但后期修改设计(经过批准)的，其实际发生的成本也属于正常的开发土地和新建房及配套设施的成本，可以按照政策规定扣除。
    2.属于规划设计范围之外的处理
    对于项目规划设计中不包含这些内容，且后期也没有增加设计(或没有批准)内容的，其实际发生的成本如何扣除，实务中有一定的争议。
    一种观点认为，这些成本属于超设计范围发生的成本，从政策规范角度考虑，不得扣除。
    另一种观点认为，如果与地铁站、大型商场或综合公共基础设施的连接，能提升项目的品质，且对价格产生较大的影响，则可以扣除。
    企业在项目清算中遇到上述问题时，应积极与当地税务管理机关沟通，以当地税务管理机关的解释为准。
    3.直接交纳连接费用的处理
    所称直接交纳的连接费用，是指在连接这些公共基础设施建设中，除实际发生的成本外，公共基础设施的所有者有可能还要向连接的项目(开发公司)收取一定的连接费用。
    根据现行政策规定，从公共配套设施角度看，可以扣除的公共配套设施成本费用是实际发生的公共配套设施工程支出等费用。如果小区没有配建公共配套设施、人防工程，而是按照当地政府相关文件交纳“市政公用基础设施配套费”“人防工程异地建设费”等，各地税务机关在处理时，采取的原则是取得合法票据并实际支出的，按性质归类到相应的扣除项目中。
    根据上述政策规定精神，如果连接的项目被认定为具有政策规定的“市政公用基础设施配套费”性质，则交纳的费用按照当地税务管理机关规定的方式处理。如果连接的项目不具备政策规定的“市政公用基础设施配套费”性质，一般不予扣除。