房地产各种方式取得土地使用权支付的出让金成本如何确定?（附4省规定）

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项的规定,《土地增值税暂行条例》第六条所列的计算增值额的扣除项目中，“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。
   根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件印发)第五条第(一)项的解释，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:
   (1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金。
   (2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金。
  (3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
   上述纳税人取得土地使用权所支付的金额为支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，其取得的支付凭证为财政部门监(印)制的财政票据与缴税入库单。
   对于企业改制重组后再转让国有土地使用权的,《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号)第六条规定:“改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对'取得土地使用权所支付的金额’，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定;经批准以国有土地使用权作价出资人股的，为作价人股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年”。
    各地具体规定举例如下:
    1.安徽省规定
    《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十八条规定:“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
    2.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(一)项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:
    (1)以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

(2)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计人“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

(3)纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额。
   (4)纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。
   3.山东省规定
   对于以转让方式取得土地使用权的，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法)(山东省地方税务局公告2017年第5号修订)第三十一条规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，“以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款”。
   4.厦门市规定
   对于因接受投资而取得土地使用权的,《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十四条第三款规定:“纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额”。

【提示】营改增后增值税关于支付的土地价款票据的规定。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号发布)第四条规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”;第五条规定:“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款”;第六条规定:“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据”。