土地增值税清算扣除内容包括哪些扣除项目和基本要求？

一，清算扣除内容包括哪些扣除项目?

根据《土地增值税暂行条例》第六条规定及2016年国家税务总局发布的(土地增值税纳税申报表(二)》(从事房地产开发的纳税人清算适用)的相关项目，计算土地增值税增值额的扣除项目包括以下支出内容:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;
    (3)新建房及配套设施的成本、费用;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目;

(6)代收费用。
    上述分类是从土地增值税清算角度进行划分的，与企业在项目开发日常核算(会计处理)中不同，在土地增值税清算时，企业要从相关会计科目(包括二级、三级会计科目)中进行分析归类，形成土地增值税增值额扣除项目的六个分类。
    各地规定也是如此。例如，根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第二十六条、《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十五条、《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十条等的规定，土地增值税扣除项目审核的内容包括:
    (1)取得土地使用权所支付的金额。
    (2)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
   (3)房地产开发费用。
   (4)与转让房地产有关的税金。

(5)国家规定的其他扣除项目。

    二，土地增值税清算扣除项目的确定有哪些基本要求?

    《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第(一)项规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”
   《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009)91号文件印发)第二十一条规定，土地增值税扣除项目要符合下列要求;
    (1)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
    (2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
   (4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
   (5)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
   (6)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
   上述政策规定，是在土地增值税清算业务中遵循的一般政策处理把握原则，也是审核扣除项目的基本依据。各地在实操中也是按照上述政策规定执行，并对重点内容进行强调的。各地具体规定举例如下:
   1.湖北省规定
  《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函(2021)9号文件印发)第二十五条第(五)项规定:“房地产开发项目中发生的成本、费用，能够直接归集到具体受益对象的，直接计入相应的房地产类型扣除。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，对于发生的无法直接归集到具体受益对象的共同成本、费用，应按照受益对象的可售建筑面积比例或按税务部门确定的其他合理方法计算分摊。”
    2.安徽省规定
    根据《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十六条的相关规定，除与税务总局政策规定相一致的部分外，还进一步明确强调了以下两项要求:
   (1)符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。
   (2)取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。
   3.北京市规定
   根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十二条的规定，除与税务总局政策规定相一致的部分外，还进一步明确强调了以下三项要求;
   (1)纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
   (2)纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
   (3)纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。