土地增值税清算收人有哪些基本的审核方法和审核资料?（附地方规定）

实务中，在确定完整的土地增值税清算资料后，就可以进行清算收入确认的审核了。《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009〕91号文件印发)第十八条规定:“审核收人情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)商销售(预售)许可证房产销售分户明细表及其他有关资料。重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收人;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收人调整情况进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
   必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。”
    根据上述政策规定，税务机关在审核收入时，要依据纳税人提供的清算资料，审核收入与面积之间的逻辑关系、不同类型房地产是否分别核算以及价格偏低问题的处理等，对于发票、合同、人账金额以及面积差异等按照收入确定的原则审核处理。关于对清算收入的审核，各地具体规定举例如下:
    1.湖北省规定
    《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第二十一条规定:“审核收人情况时，应当重点关注:
    (一)审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。
    (二)结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
    (三)对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收人调整情况进行审核。
    (四)对营改增后应税收人是否不含增值税进行审核。
    2.广东省规定
   《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程)(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第二十四条规定:“审核收人情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收人以及销售价格是否明显偏低应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收人;对销售合同所载商品房积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收人调整情况进行审核:对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。
    税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
   对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”
   3.安徽省规定
   根据《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十四条第一款的相关规定，主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收人，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。
    4.北京市规定

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第二十九条第一款的相关规定，主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收人。

5.黑龙江省规定
   《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》(黑龙江省地方税务局公告2016年第2号发布)第十七条规定:“审核收人情况时，应评价其收人内部控制是否存在有效并一贯遵守。要结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核房产销售分户明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据相关性、普通标准住宅确认是否准确等。已全额开具发票的，是否已按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补退房款，能提供合法有效凭证的，是否在计算土地增值税时予以调整。要对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
    必要时主管地税机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况”。
   6.山西省规定
  《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号发布)第十五条第(二)项规定:“收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收人明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销(预)售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收人审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。”
    7.宁波市规定
根据《宁波市房地产项目土地增值税清算审核工作指引》(2013年第3号)第二条的规定，对于清算收入的审核，重点是以下两个方面:
   (1)应税面积及收人审核。核对项目面积及收入，查看项目销售统计表，是否与测绘报告及网上签约备案情况相符合，并核实项目销售套数、面积及收人情况。
   (2)收人确认真实性审核。一是关注是否存在隐匿收人情况，包括视同销售未计收人、预收款未转收入、挂靠往来账款隐匿收入、未开具发票或未全额开具发票的售房款未计收人以及关联方交易行为。二是核查是否存在销售价格偏低情况。重点审核关联交易和批量购房情况，可采取价格排序方法，比较关联交易和批量购房单价与清算项目同类型房屋或单栋楼层均价。对低于平均价格一定幅度(如20%)以上的销售行为进行重点核查，要求纳税人提供合理证据和说明。三是抽查售房合同，尤其是售房合同的补充协议或与关联方签订的经营合同，审核是否存在售后返租业务直接以租金冲减售房收人的情况，是否存在代收费用已计人成本但未计入收人的情况。
   8.江苏省(苏州市)规定
   根据江苏省地方税务局以苏地税财行便函〔2010〕26号文件转发的《土地增值税清算要素鉴别法》(苏州地税发〔2010〕87号文件印发)第一条的规定，确认收人的鉴别方法如下:
   (1)开发企业将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，或以房款抵偿工程成本、债务，不及时结转收人。
   鉴别方法:结合房产管理部门的网上签约备案资料确认是否有预收款未转收人情况存在;检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目，有无“虚挂”的大额余额存在，防止开发企业“以房偿债、以房换物”。
   (2)开发企业对需要视同销售的开发产品漏计销售收人。
   鉴别方法:检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收人。
   (3)开发企业以“一房一价”为名，调节房价，少计销售收人。
    鉴别方法:①从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况，与房地产企业相关项目销售表和物价部门批复进行核对，对售价明显偏低且无正当理由的，按照同类同期平均销售价格予以调整销售收人。

②对疑似售价明显偏低的，委托价格认证中心鉴定，以价格认证中心认定的价格调整销售收人。

   (4)房地产销售时，开发企业收到购房人违约支付的违约金、滞纳金，直接计人营业外收入。
    鉴别方法:检查“营业外收入”明细账户，对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整;对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。