关于土地增值税清算单位的确定方法（附3省规定）

(一)清算单位的确定原则
   根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。此处所称“国家有关部门”一般是指负责项目投资立项的发改委(发改局、经发局、行政审批局等)。
   (二)地方具体确定方法
   1.江苏省清算单位的确定方法
   根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)第一条的规定,土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
    因此，房地产开发企业的土地增值税清算单位应以国家有关部门审批、备案的项目为单位确定;对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位确定;对开发周期较长,自行分期的开发项目,报主管税务机关备案后可按自行分期项目确定。
    在日常管理中清算单位确认操作是,主管税务机关应当自收到纳税人报送的项目信息之日起30日(或主管税务机关规定的期限)内,开展清算单位确认，并出具《税务事项通知书(土地增值税清算单位)》。房地产开发项目发生变化需要变更清算单位的，主管税务机关可根据纳税人报送的项目变更信息重新确认。
    2.重庆市清算单位的确定方法
   《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第一条规定,房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目(分期)为清算单位。清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅,确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和应纳土地增值税额。
    用地规划项目可依据用地规划许可证为判定标准,用地规划项目下办理的工程规划许可证数即可作为工程规划分期数。为便于管理、减少税企争议，可要求纳税人在房地产项目开始预售前确定清算单位报税务机关备案，清算单位一经确定原则上不再调整变更(房地产项目发生重大规划调整等特殊原因除外)。
    3.北京市计税单位的确定方法
   《北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知》(京地税二[1996]240号)第八条“八、关于计税单位问题”规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程(栋号)计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算之前，不得变动。

(三)分期开发项目的清算单位确认
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第一条的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
   根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)第一条的规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。
    因此，对于分期开发的项目，区分两种情况确认清算单位:一是对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算;二是对于纳税人自行分期的开发项目,需结合该项目建筑工程规划许可证,并报主管税务机关备案后，才能将自行分期项目确定为清算单位。
    (四)开发项目中包含多种类型房地产的处理
    根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条的规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995]48号)的规定,对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。
    根据国税发(2006]187号文件的规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
    根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[20158号)第一条第二款的规定，同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。
    因此，房地产开发项目中包含多种类型房屋的，通常应按普通住宅、非普通住宅、其他类型房产，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。但有些地方对房地产类型两分类的从其规定，如《贵州省土地增值税清算管理办法》第五条规定，房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通住宅，又建造
其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通住宅”和“其他类型房地
产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税;增值率超过 20%的,应征收土地增值税。