2022在土地增值税中两个关键的税务风险识别和应对

一、预缴计征依据小于收入与合同金额风险识别与应对
    (一)风险识别
   同一期的“财产和行为税税源明细表”土地增值税预缴计征依据与住建部门房产交易备案合同金额相比较。
   疑点计征依据=住建部门房产交易备案合同金额-“财产和行为税税源明细表”中土地增值税预缴计征依据。
   疑点计征依据大于预警参考值(如10万元)。(二)风险提示
   1.税务提示信息
   【纳税人名称】(纳税人识别号)，该单位在【年度】年在住建部门房产交易备案合同金额为【备案合同金额】元，本年度土地增值税预缴的计税依据【本年度土地增值税预缴的计征依据】元，差额为【疑点计征依据】元，可能存在少缴纳土地增值税(预缴)风险,请核实其是否足额申报。
   2.纳税人提示信息
  【纳税人名称】(纳税人识别号)，您单位在【年度】年在住建部门房产交易备案合同金额为【备案合同金额】元，本年度土地增值税预缴的计征依据【本年度土地增值税预缴的计征依据】元，差额为【疑点计征依据】元，可能存在少缴纳土地增值税(预缴)风险,请核查。
   (三)风险应对
   1.案头审核
   金税三期一户式查询纳税人已经缴纳的土地增值税(预缴)当期入库数。                             

根据纳税人应缴纳与已缴纳的土地增值税是否有差额,确定需要纳税人提供的相关资料并转入询问约谈环节。
   2.送资料
   (1)获取项目规划、立项、报建批复等资料。

(2)获取主营业务收入及预收账款的明细。

(3)纳税人签订的售房合同统计表。
   3.核查内容
   (1)核查企业基础登记信息和认定信息的准确性。

(2)纳税人各个项目是否存在属暂不实行预征范围。
   (3)纳税人签订售房合同后是否及时计入主营业务收入或者取得预付款后是否及时计人预收账款。
   (4)核查企业每笔主营业务收入及预收账款是否属于当期应预缴土地增值税范围。
   (5)区别预收房款所属期,检查预征率适用是否正确。
   (6)存在少缴纳税款情形的,通知纳税人补缴并按规定加收滞纳金。
  二、转让土地未缴土地增值税风险识别与应对
   (一)风险识别
   第三方土地使用权转让信息中有土地使用权转让记录而当期在金税三期系统中“财产和行为税税源明细表”没有申报记录的纳税人为存在疑点的纳税人。
   选取同一期在互联网等第三方土地使用权转让信息中的企业名称与金税三期中“财产和行为税税源明细表”的申报记录相比较，没有申报记录的则存在土地使用权转让未缴土地增值税风险。
    (二)风险提示
    1.税务人员提示信息
   【纳税人名称】(纳税人识别号)，该单位在【年度】年在互联网等第三方土地使用权转让信息中有土地使用权转让记录，本年度在金税三期系统中“财产和行为税税源明细表”没有申报记录，可能存在少缴纳土地增值税风险，核实其是否足额申报。
   2.纳税人提示信息
   【纳税人名称】(纳税人识别号)，您单位在【年度】年在互联网土地使用权转让信息中有土地使用权转让记录，本年度在金税三期系统中《土地增值税纳税申报表(三)(非从事房地产开发的纳税人适用)》没有申报记录,可能存在少缴纳土地增值税风险，请核查。
   (三)风险应对
    1.案头审核
   通过金税三期系统获取目标年度利润表，核实当期是否存在营业外收入、资产处置收益等。
   金税三期一户式查询是否缴纳过土地增值税。审核第三方的土地使用权转让信息。
   根据以上资料，确定需要纳税人提供的相关资料并转入询问约谈环节。
    2.询问约谈资料要求(报送资料)
   (1)土地使用权转让合同。
   (2)当期营业外收入、其他业务收入明细账、资产处置收益。
   (3)企业所得税汇缴表中“收人支出明细表”(A101010一般企业收入明细表”和A102010“一般企业成本支出明细表”)。
   3.风险应对
   (1)核查企业基础登记信息和认定信息的准确性。

(2)纳税人是否有转让国有土地使用权行为。
   (3)纳税人取得的转让国有土地使用权收人是否已及时入账。
   (4)核查企业转让国有土地使用权的收入及取得时的成本,确定企业转让国有土地使用权应缴纳的土地增值税。
   (5)核查企业所得税年度申报表附表A101010“一般企业收入明细表”中非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得栏，以及A102010“一般企业成本支出明细表”非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失栏。核实土地使用权转让所得是否在申报表中反映，核实是否缴纳土地增值税，企业所得税是否做纳税调整。
   (6)存在少缴纳税款情形的,通知纳税人补缴并按规定加收滞纳金。