土地增值税清算导致多缴企业所得税的处理 （含案例分析）

一、有后续开发项目的处理
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016第1)第一条的规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用后度所得弥补。后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。
     二、没有后续开发项目的处理
    根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)第二条的规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
   (1)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，
   这里所称销售收入包括视同销售房地产的收人，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅的销售收入。
   (2)项目开发各度应分的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
   (3)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
   (4)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
   三、退税手续
   根据(国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告(国家税务总局公告2016年第1)第三条的规定企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。
    四、政策衔接
    根据(国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)第四条的规定，该公告自2016年12月9日发布之日起施行。该公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在该公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照该公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。
   自2010年1月1日起至2016年12月8日止《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定:
    (1)房地产开发企业(以下简称企业)按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。
    ①企业整个项目缴纳的土地增值税总额,应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊，
    这里所称销售收人包括视同销售房地产的收人，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅的销售收人
    ②项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
    ③企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
    ④企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
   (2)企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收人总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。
   (3)企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的,不执行该公告。
主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况,判断其是否应该执行国家税务总局公告2016年第81号，并对应退企业所得税款进行核实。
五、案例分析

【例】 甲房地产开发企业2020年1月开始开发某房地产项目，2022年10月项目全部竣工并销售完毕,12 月进行清算后补缴土地增值税 500 万元。2022年度汇算清缴扣除补缴的土地增值税后出现亏损400 万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税。

要求:分析说明甲公司可否申请退还该项目多缴的企业所得税。

【解析】
     该项目共计缴纳土地增值税:500+600=1100(万元)，需根据项目各年的销售收入占比分摊各年企业所得税税前应扣除的土地增值税。
    1、2020年应退企业所得税的计算
    当年应在企业所得税税前分摊扣除的土地增值税金额为:1100x(12000÷30000)=440(万元);
    当年已扣除预缴的土地增值税240万元，当年企业所得税税前应补扣土地增值税:440-240=200(万元);
     当年原应纳税所得额仅有180万元，只能补充扣除土地增值税180万元，未扣除的20万元，作为当年亏损结转以后年度扣除。
     当年应退企业所得税限额为:200x25%=50(万元),当年已缴企业所得税45 万元。因而，只能退企业所得税 45 万元。
   2.2021 年应退企业所得税的计算
   当年应在企业所得税税前分摊扣除的土地增值税金额为:1100X(15000÷30000)=550(万元);
   当年已扣除预缴的土地增值税 300万元，当年企业所得税税前应补扣土地增值税:550-300=250(万元);
   当年原应纳税所得额为1240万元，能够扣除当年应补扣的土地增值税 250万元以及上年结转的亏损20万元，扣除后的应纳税所得额为:1240-250-20=970(万元)。
   当年应退企业所得税限额为:(250+20)x25%=67.5(万元),当年已缴企业所得税310 万元,大于应退企业所得税金额。因而，当年可以退企业所得税67.5万元。
   3.2022 年应退企业所得税的计算
   当年应在企业所得税税前分摊扣除的土地增值税金额为:1100x(3000÷30000)-110(万元);
   当年已扣除预缴的土地增值税:60+500-560(万元),当年企业所得税税前多扣除土地增值税:560-110=450(万元);
   当年原应纳税所得额为-400万元，调整扣除后的应纳税所得额为:450一400-50(万元)。
   当年应补企业所得税限额为:50x25%=12.5(万元)。
   整个项目应退企业所得税为:45+67.5-12.5=100(万元)。