土地增值税清算后又发生成本的二次清算问题（2省规定）

(一)二次清算的争议
   企业达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出,此时是否允许企业申请对曾经清算过的项目进行重新清算呢?北京《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》(京地税地2007]325号)]湖北《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发[2013]44号)]、广西[《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》(桂地税发(2008]44号)]、大连[《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函(2007]200号)]、青岛[《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算业务指引>的通知》(青地税函[2013]44号)]允许二次清算;而浙江(《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》)则规定将清算后发生的成本计入清算后再转让的房地产中扣除。类似的问题还有清算后取得已清算项目的合法扣除凭证,以及清算后实际支付的公共配套设施费等是否允许二次清算等。
    (二)二次清算的具体规定
    1.安徽省的具体规定
   《安徽省土地增值税清算管理办法》第五十一条规定,因下列原因,纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管税务机关要求退还多缴的税款，主管税务机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整,涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。
   (1)清算时应取得但未取得合法有效凭证,清算后取得的。
   (2)清算时应实际支付但未实际支付的款项,清算后实际支付的。
   (3)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的。
   (4)其他合法合理原因。
    2.浙江省的具体规定
    《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》问题六:“项目清算完成后再转让房地产应如何计算征收土地增值税?”
    答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第八条的规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
现明确如下:根据销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额,按已清算部分适用的税率计算缴纳土地增值税。
    如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的成本和费用，在项目完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下办法计算单位建筑面积扣除额:将新取得合法、有效凭证的成本费用总额除以总建筑面积得出单位建筑面积扣除项目增加额，加上已清算部分单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额。以此计算清算后再转让房地产的增值额。
具体公式:清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额÷总建筑面积+已清算部分单位建筑面积扣除额