关于土地增值税清算后再转让房地产的处理（附6省规定）

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发(2006]187号)第八条的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积

(二)清算后再转让房地产的具体处理规定
    1.江苏省的具体规定
    根据《规地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后转让的》纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

   2.重庆市的具体规定
   根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告以重庆市地方税务局公告2014年第9号)的规定，查账征收方式清算后转让房产(简称清算后转让房产)应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，
    清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳
    需要说明的是.清算后转让即土地增值税清算申报后销售尾盘(开发品)销售房产属于旧房的，适用旧房转让相关规定。清算后转让开发品，土地增值税征收方式(查账或核定)应与清算方式一致。
    清算申报当月至清算结论下达当月(收入所属时间)销售房产应纳入预征管理，普通住宅销售不预征土地增值税;普通住宅以外开发产品销售，不办理房产分证的不预征土地增值税。

清算申报当月至清算结论下达当月(收入所属时间)销售房产作为一个计税单位(用结论下达社算应纳土地增值税;实行定率征收方式清算的，按规定核定率结算税额。

3.贵州省的具体现定
   《贵州省土地增值税清算管理办法)第五十九条规定，土地增值税清算时未转让的房地产清算后再转让的房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税:
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用再转让房地产面积
   单位建筑面_清时的扣除转让房地产清的总
   积成本费用除项目总金额 有关的税金及附加 建筑面积 
   增值额=再转让房 扣除项与再转让房地产
   地产收入目金额 有关的税金及附加
   增值率=增值额÷扣除项目金额
再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数:
    再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额x新适用税率扣除项、新速算目金额 扣除系数
    上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用;“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。
    4.兰州市的具体规定
    根据《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》第六条的规定,房地产开发企业建造的商品房,在项目清算后如果将自用或出租部分再行出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
    5.海南省的具体规定
    《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二十七条规定土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积,加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下:
    单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积
    清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。
    第二十八条规定，纳税人在清算期间转让房地产的，纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。
     6.西藏自治区的具体规定
   《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》第七章清算后尾盘管理规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,应按月汇总，并在次月15日内征收土地增值税。
土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。