最新关于土地增值税清算的2个关键问题

    一，清算单位的审核

(一)风险表现与审阅资料

清算单位确定风险主要表现有:
   (1)清算单位确定错误或分期不符合相关政策规定。

(2)将两个或两个以上的清算单位擅自合并进行清算

清算单位审核需要审阅的主要资料有:
   (1)国家有关部门审批、备案的项目批文，此处所称“国家有关部门”一般是指发改委(发改局、经发局江苏等)。
   (2)该项目建设用地规划许可证建设工程规划许可证预售证项目总平图、土地出让(转让合同)。
   (二)一般规定
   清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
   (三)具体方法
    审核清算单位的具体方法是:
   (1)结合发改委(发改局、经发局等)项目批文，审核确定清算项目的内容和范围是否与批文一致。
   (2)如项目批文未明确分期,一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委(发改局、经发局)项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
   (3)对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长(江苏一般是指从项目立项起满5年),纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
    此外，清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;普通住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
    四、清算条件的审核
   (一)风险表现与审阅资料清算条件风险主要表现有:
   (1)纳税人房地产开发项目全部竣工、完成销售的，逾期未按规定办理土地增值税清算。
   (2)纳税人体转让未竣工决算房地产开发项目,逾期未按规定办理土地增值税清算。
   (3)纳税人直接转让土地使用权，逾期未按规定办理土地增值税清算。

(4)房地产开发企业有未清算项目，申请注销的，未按规定办理土地增值清算。
   (5)纳税人达到可清算条件,知清算申报而未按规定期限申报的。

(6)纳税人未达到清算条件但办理土地增值税清算申报。
    对于房地产开发项目全部竣工完成销售整转让未竣工决算房地产开发项目目销但未办理清算申报的需要审阅下列资料:
    (1)房地产项目竣工验收备案表。

(2)房地产测绘报告、预销售许可证。

(3)整体转让的合同或协议。

(4)土地转让合同或协议。

(5)申请注销的资料。
   (6)公共配套设施验收、移交资料。

(7)房源表。
   (8)销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)。

(9)房产销售分户明细表、销控表。

  (二)审核方法
     清算条件具体审核方法有:
     (1)对于房地产开发项目全部竣工、完成销售，查看房地产项目竣工验收备案表，审核项目是否已竣工验收;结合测绘报告、预销售许可证、公共配套验收或移交资料，审核确定是否有未测绘的建筑面积，可售面积是否计算准确;结合房源表、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、房产销售分户明细表、销控表，审核确定已售面积是否准确;是否确实属于100%销售完毕。对于全部竣工、完成销售，整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权的，有未清算项目申请注销，审核是否在达到应清算条件90天内或注销前办理清算申报。未申报的应责令限期改正，逾期拒不改正的，可按核定征收的相关规定核定征收土地增值税。
    (2)对于销售比例超过85%或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，查看房地产项目竣工验收备案表,审核项目是否竣工验收;查看测绘报告、预销售许可证、公共配套验收或移交资料，审核确定是否有未测绘的建筑面积，可售面积是否计算准确;结合房源表、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、房产销售分户明细表、销控表，审核确定已售面积是否超过可售面积的85%,如未超过85%,查看租赁合同“固定资产”账户源表销控表等资料,结合实地查看未售房源,确定未售部分是否已出租或已自用，审核确定已售面积、出租面积、自用面积之和是否超过85%;对于达到可清算条件的,审核确定是否已送达清算通知书通知清算申报,是否在90天内办理清算申报手续,对于通知申报而未申报的应责令限期改正,逾期拒不改正的,可按核定征收的相关规定核定征收土地增值税。
    (3)对于取得预售证满三年而达到可清算条件的项目,查看项目的最后一张预销售许可证,审核确定是否确实为该项目的最后一张预售证;对于取得预售证满三年而达到可清算条件,审核确定是否已送达清算通知书通知清算申报,是否在90天内办理清算申报手续,对于通知申报而未申报的应责令限期改正，逾期拒不改正的,可按核定征收的相关规定核定征收土地增值税。