关于2022年土地增值税清算前期管理的问题

一、职责划分
   (一)纳税人的如实申报义务
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
   (二)主管税务机关的审核责任
   税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收人、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
   各级税务机关会全面开展土地增值税清算审核工作。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发(2010]53号)第三条的规定，对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
    二、前期管理
   (一)实施项目管理
    1.基本规定
    主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
   2.安徽省的地方具体规定
   根据《安徽省土地增值税清算管理办法》的规定,纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料:

(1)发展改革等有关部门下发的项目立项(备案)文件。

(2)取得土地使用权所签订的合同、协议

(3)国有土地使用权证

(4)建设用地规划许可证。

(5)建设工程规划许可证。

(6)建筑工程施工许可证。

(7)建设施工合同。

(8)预(销)售许可证。

(9)竣工验收备案表。
   (10)税务机关要求报送的其他资料。
    纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后，根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》[财产和行为税合并纳税申报后为“土地增值税税源明细表”“土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)”部分]，并在每月转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。
    3.海南省的地方具体规定
    根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第二章“项目管理”的规定，土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目报告手续时,应填报《土地增值税项目信息报告表》,报告项目应与清算单位保持一致。
    纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收人、成本、费用。
    同一房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的,在预征时应分别适用预征率,计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
    清算项目的容积率按以下顺序确定;
    (1)按建设工程规划许可证上标明的容积率确认。

(2)按建设用地规划许可证上标明的容积率确认。

(3)按土地出让合同上标明的容积率确认。

(4)按其他合理的方式确认。

(二)会计核算管理
   1.基本规定
   主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
   2.安徽省的地方具体规定
   《安徽省土地增值税清算管理办法》进一步规定,纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。