关于转让开发项目应纳税额计算案例分析（土增税清算）

2022年6月,江苏A市税务局拟对辖区内甲房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房地产开发项目的资料如下:
    (1)2016年1月，以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税;因闲置1年，支付土地闲置费400 万元。
    (2)2016年4月,开始动工建设,发生开发成本5000万元;银行贷款凭证显示利息支出1000万元。
    (3)2022年3月,项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含增值税收入20000万元;可售建筑面积的20%按市场价不含税价5000万元投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。
    (4)公司应按3%的预征率预缴土地增值税。该公司销售该房地产项目选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。

(其他相关资料:当地受让土地使用权适用的契税税率为5%，所在省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%，印花税作为房地产开发费用扣除)

要求:根据上述资料回答问题。

(1)简委说明税务机关委求该公司进行上地增值税清算的理由;

(2)计算公司销售未完工开发产品时应预缴的增值税金额;

(3)计算公司应预缴的土地增值税:
    (4)计算公司土地增值税清算时允许扣除的支付的土地使用权金额;

(5)计算这公司土地增值税清算时允许和除的税金及附加;
    (6)计算该公司土地增值税清算时应补(退)的土地增值税金额;
    (7)税务机关能否对清算补缴的土地增值税加收滞纳金，简要说明理由;

 (8)简说明税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采用。
【解析】
   （1）甲房地产开发公司直接销售可建筑面积已达到80%，剩余20%部分对外投资，视同销售房地产。已完成全部销售，应进行土地增值税清算。
   (2)公司销售未完工开发产品时应预缴的增值税:20000x3%=600(万元)。
   (3)公司应预缴的土地增值税:
   [20000+5000)x(1+5%)-600]x3%=769.5(万元)。
   (4)公司土地增值税清算时允许扣除的支付的土地使用权金额:8000x(1+5%)=8400(万元)。
   (5)土地增值税清算时允许扣除的税金及附加:
   销售不动产应缴的增值税为:(20000+5000)5%=1250(万元)

应缴城市维护建设税:1250x7%=87.5(万元);

应缴教育费附加:1250x3%=37.5(万元);

应缴地方教育附加:1250x2%=25(万元);应缴印花税:25000x0.05%=12.5(万元)。
土地增值税清算时允许扣除的税金及附加:87.5+375+25=150(万元)。

(6)计算该公司土地增值税清算时应补(退)的金额:

销售房地产收入:20000+5000=25000(万元);
    扣除项目金额:8400+5000+1000+(8400+5000)x5%+150+(8400+5000)x20%=8400+5000+1000+67+15+268=17900(万元);
   增值额:25000-17900=7100(万元);
   增值率:7 100÷17 900-39.66%，适用税率为30%，速算扣除系数为0;

应纳土地增值税:7100x30%-2130(万元);

应补土地增值税:2130-769.5-1360.5(万元)。
   (7)税务机关能否对清算补缴的土地增值税加收滞纳金问题。
    纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
   (8)税务中介机构按照税务机关规定的格式和要求对审核鉴证情况出具的鉴证报告，税务机关可以采信。