土地增值税清算：看江西和江苏在扣除项目归集与分摊上具体怎么规定的

    在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊共同的成本、费用时，可直接归集的,应直接计人该清算单位或该类型房地产的成本、费用;不能直接归集的，应当按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本、费用。常用分摊方法有建筑面积法、占地面积法、基准地价系数法以及主管税务机关认可的其他合理方法。

    2.开发成本的分摊

    根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规2012]1号)第四条同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊”第(二)项的规定,目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配设施费开发间接费用，按规定的核算对象分别归集如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。
纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种以上类型的房地产，并且未能根据不同类型房地产直接归集开发成本的,则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本(例如某一类型房地产发生了装修成本)的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。
    3.利息支出和开发费用的分摊
    根据(江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第四条“同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊”第(三)项的规定，同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按该条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。
   凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
    在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件;
   (1)如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分。
   (2)利息支出能够在不同清算单位之间准确归集。

   (3)利息支出能够按不同类型房地产计算分摊。

   (4)能够提供金融机构证明。
   允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。