土增清算鉴证，面临哪些难题及风险？

近年来，国家陆续出台政策加强对房地产行业监管，大量的房地产存量项目亟待清算，一方面税务机关清算压力大，通常会通过政府购买委托事务所进行土地增值税清算审核服务；另一方面企业土地增值税清算申报资料多、专业要求高、清算程序繁琐，通常会委托事务所进行土地增值税清算鉴证服务。因此，土地增值税清算服务逐渐成了近些年事务所承接的重点项目之一。

一 ，为税务机关提供土增清算审核服务

总结近年各级政府从中国政府采购网上购买土地增值税服务的招标文件，各级政府主要购买以下服务：

样例1：

    投标方需要完成对所负责土地增值税清算项目进行全面审核，并按事项内容进行：面积情况、成本费用分摊原则等基础资料的审核；销售收入、税金、普通住宅适用情况的审核；允许扣除项目金额情况的审核；对企业提交票据真伪逐份进行核实等。（全面审核内容不限于此）。

   投标方应在 20 日内完成报告审核工作（不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间），并按照税务机关要求填写《清算审核记录表》以及提供《土地增值税清算审核报告》,审核内容应包括但不限于审核记录表中的事项。审核中如有问题, 应与税务机关审核人员沟通，投标方不得私自与纳税人联系。审核完成后，应及时将审核结论意见提交局审核清算小组及审核领导小组。区局审核领导小组未同意审核结论意见的，应退回重审”

样例2:

   采用“税务主导，中介参与”的工作方法，成立土地增值税清算及纳税辅导小组。土地增值税清算及纳税辅导小组由事务所具有执业资格的税务师与税务人员组成,负责清算及纳税辅导的具体实施。

    税务人员为清算项目审核主体，负责所有对外执法、取证、质疑约谈等，全程主导清算及纳税辅导工作，事务所负责在后台协助税务人员进行清算审核及纳税辅导工作，不能单独与企业会面、交流，或以采购人的名义进行调帐、取证、询问等，也不得擅自泄露清算相关信息。清算及纳税辅导工作所涉及审核范围应为在税务局缴纳所有税费的企业及项目。”

二 ，为企业提供土地增值税清算鉴证服务

    纳税人基于税法遵从、税收风险的角度，既不想违法违规，也不想自己的合法利益受损，借助中介机构的专业服务，既依法依规完成了清算工作，又优化了纳税负担，实现了企业利益最大化。因此，多数房地产开发企业在开展土地增值税清算时往往聘请税务师事务所，参与以下几个方面的清算工作：

1、辅助房地产企业完成账务整理；

2、辅助房地产企业出具清算鉴证报告；

3、辅助房地产企业开展土地增值税清算咨询工作；

4、辅助房地产企业解决税企歧义专业沟通与协调。

三， 从涉税服务机构的高质量发展角度

  1.如何保证服务的客观中立，做到公平公正

  2.如何保证事务所清算工作进度与税务机关或企业之间的信息无缝传递，做到进度可视

  3.如何记录与税企双方的沟通，并随时可查阅调取，做到记录追溯

  4.如何合理运用数字技术提高效率和质量，做到风险可控