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土地增值税清算后再转让房地产的处理
时间:2022-10-18 15:33:15 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网 阅读:334 评论:0内容摘要:一、基本规定国税发【2006】187号第8条:土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积二,案例:甲房地产公司20X6年5月前开发20万平...
一、基本规定
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
二,案例:甲房地产公司20X6年5月前开发20万平米商业楼(简易计税),20X7年1月开始预售,12月全部竣工。截止20X8年6月共销售19万平米,销售额13.3亿元,符合清算条件,清算时开发成本6.24亿元。另有500万元成本没取得合法票据,清算后取得。清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售,20X8年7月销售4,000平米,销售额3,760万元。20X8年8月销售6,000平米,销售收入5,080万元。假设城建税7%。
三,计算:
该单位清算时、清算后应缴的土地增值税。
1、清算时房屋销售率19/20=95%,符合清算条件:(1)清算收入=133,000/1.05=126,667万元(2)清算扣除项目=62,400×95%×130%=77,064万元(3)税金及附加=126,667×5%×12%=760万元(4)增值额=126,667-77,064-760=48,843万元(5)增值率=48,843÷(77,064+760)=62.76%(6)应缴土地增值税=48,843×40%-(77064+760)×5%=19,537.2-3,891.2=15,646万元2、清算后转让房地产:(1)清算时单位建筑面积成本费用=77,064÷190,000=0.4056(万元/平米)(2)20X8年7月扣除项目=0.4056×4,000=1,622.4(万元)(3)税金及附加=3760/1.05×5%×12%=21.49(万元)(4)20X8年7月增值率=(3760/1.05-1622.4-21.49)÷(1622.4+21.49)=1937.06÷1643.89=117.83%(5)应缴土地增值税=1937.06×50%-(1622.4+21.49)×15%=968.53-246.58=721.95(万元)(6)20X8年8月扣除项目=0.4056×6,000=2,433.6(万元)(7)税金及附加=5,080/1.05×5%×12%=29.03(万元)(8)20X8年8月增值率=(5080/1.05-2433.6-29.03)÷(2433.6+29.03)=2735.46÷2462.63=111.08%(9)应缴土地增值税=2735.46×50%-2462.63×15%=658.56-121.68=1367.73-363.39=1,004.34(万元)
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