土地增值税的预征率的原则和4省预征办法你知道吗

(一)预征率的确定原则

土地增值税是保障收人公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。预征是土地增值税征收管理工作的基础,是实现土地增值税调节功能、保障税收收人均衡入库的重要手段。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发(2010]53号)第二条的规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于15%，西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

(二)上海市的预征率与预征办法

《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》(上海市地方税务局公告2010年第1号)规定:

(1)按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区城(区域按外环内外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的预征率为2%:高于但不超过1倍的预征率为3.5%;超1倍的，预征率为5%。

项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。

(2)房地产开发企业开发住宅项目的，以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。

(3)住宅开发项目销售均价按以下公式计算:

项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积

项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目 “商品房销售方案”中售住房的销售价格和建筑面积计算。

(4)项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房 的销售价格和建筑面积重新计算确定项目销售均价，并调整土地增值税预征率 备案通过后的次月起按调整后的预征率执行。

(5)房地产开发企业应当在项目的“销售方案”向房屋主管部门申报备案通过后的10日内，将房屋主管部门签发的《商品房销售方案备案证明》及“销售方案”报送主管税务机关。

(三)江苏省的预征率与预征办法

自2016年8月1日起《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(苏地税规(2016]2号)规定，江苏省土地增值税预征率调整为:

(1)除下列(2)(3)项规定的情形外，南京市、苏州市市区(含工业园区)普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为2%、3%、4%;其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

(2)预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%;预计增值率大于200%的房地产开发项目,预征率为8%。

(3)公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

自2014年1月1日至2016年7月31日，根据《江苏省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》(苏地税规(2013]5号)的规定,江苏省普通住宅土地增值税按2%预征率预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

自2013年7月1日至2016年7月31日,根据《江苏地税务局关于明税款征收标准的公告》(苏地税规(2013]2号)第七条的规定,土地增值税预征率如表1经济用住房城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

(四)安徽省的预征率及预征办法

根据《安徽省地方税务局关于进一步明确土地增值税预征率有关问题的通知》(皖地税函[2007]415号)和《安徽省地方税务局关于调整保障性住房土地增值税预征率的公告》(安徽省地方税务局公告2017年第9号)的规定,安徽省的土地增值税预征率为:

(1)普通标准住宅,预征率在 1%以内。

(2)营业用房,预征率为1%~2%。

(3)别墅、高级公寓、度假村,预征率为1%~3%。

(4)保障性住房土地增值税预征率统一为0。

(5)其他类型房地产,预征率为0.5%~2%。

各市税务机关,应在规定的幅度标准范围内,根据当地实际情况,确定各类房地产土地增值税预征率。

(五)福建省的预征率与预征办法

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第二条关于土地增值税预征率问题”规定:

(1)除保障性住房实行零预征率外,各地不同类型房地产预征率如下:

①普通住房 2%。

② 非普通住房,福州市 4%,其他设区市 3%。

③非住房,福州市6%,其他设区市 5%。其中非住房中的工业厂房 2%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

(2)对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目,可以实行单项预征率，在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本销售价格预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后)，以测算的应纳税额除以预计的转让收人，计算出该项目土地增值税税负率水平;若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。

单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。

确定单项预征率未超过6%(含)的，由县级税务机关领导班子集体审议确定:确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。

各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内报省局备案。