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车位参与土增清算吗?

时间:2024-04-19 09:44:22   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:3   评论:0
内容摘要: 车位依据空间位置可分为地面车位与地下车位,而基于权属属性则可区分为业主共有车位与开发商拥有车位。关于车位的税务处理,国家税务总局目前仅设立了基本的原则性指导,各地方政府根据实际情况制定了差异化的政策来管理车位税收问题,从而形成了各式各样的政策环境。鉴于车位税收处理的敏感......

          车位依据空间位置可分为地面车位与地下车位,而基于权属属性则可区分为业主共有车位与开发商拥有车位。关于车位的税务处理,国家税务总局目前仅设立了基本的原则性指导,各地方政府根据实际情况制定了差异化的政策来管理车位税收问题,从而形成了各式各样的政策环境。鉴于车位税收处理的敏感性,地方实践中仍需严格遵守各自的地方规定。

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国家规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)第四条第三款规定房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、......等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

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北京市规定

关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知(京地税地[2003]73号)五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入,是否作为房地产转让取得的收入问题。根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定,房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。 

出租房地产虽然取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,根据土地增值税政策规定,不属于土地增值税征税范围。

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辽宁省规定

关于明确土地增值税清算有关问题的通知(辽地税函[2012]92号)五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入,计入土地增值税收入,地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发<<土地增值税清算管理规程>的通知》(辽地税函[2009]188号)第一条停止执行。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告(大连市地方税务局公告2014年第1号)四、转让无产权地下车库(位)征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库(位),取得的转让收入不预征税款,也不计入清算收入。同时,该不可售库(位)应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。

关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复(沈地税函[2013]54号)一、从2011年1月1日起,对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下人防工程,无论是自用还是出租,还是销售长期使用权,均不征收房产税。此前,未征税款不予补征。二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前,发生的出租地下停车位或出售地下停车位使用权行为,未按从租计征房产税的,应予补缴,在2013年底前补缴的不征收滞纳金。按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定,对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金已预征的土地增值税作为整个项目的预缴税款在清算时处理。三、在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目,已按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知))(辽地税函[2009]188号)规定,将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金确认为清算收入的,对其长期出租地下停车位或出售地下停车位使用权已按从租缴纳的房产税应予退还。四、对房屋开发公司将地下停车位无偿移交给有关联关系的物业公司,由物业公司向业主收取租金的,按上述第一、二条规定确定物业公司是否缴纳房产税。

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山东省规定

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)第十三条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的,应预征土地增值税。......5.公共配套设施费,包括房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的,应当计算收入,并准予扣除成本、费用;(4)房地产开发企业将公共配套设施等转为自用或出租,不确认收入,其应当分摊的成本、费用也不允许扣除;(5)同时开发多个房地产开发项目,但公共配套设施滞后建设的,滞后建设的公共配套设施按照受益对象分摊扣除。......

第三十二条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不征收土地增值税,在清算时不列收入,不扣除相应的成本。“不予扣除的成本=测绘报告确定的地下人防设施建筑面积÷测绘报告确定的总建筑面积×建筑安装工程费(不包含有明确受益对象的室内精装修成本)”“房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除”。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告(山东省地方税务局公告2017年第5号)【到期失效】第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不预征土地增值税。第十八条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的,应当预征土地增值税。......转让的地下室(储藏室)、停车位(车库)等附属设施按照其他房地产类型进行清算。......5.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。(1)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:①建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;③建成后有偿转让的,应当计算收入,并准予扣除成本、费用。(2)纳税人将公共配套设施等转为自用或出租,不确认收入,其应当分担的成本、费用也不得扣除。第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。

房地产开发项目土地增值税清算管理办法(国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号)第十六条 开发企业处置利用地下人防工程建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入。......(二)公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发项目内公共配套设施发生的支出。1.开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、车库(位)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用按可售建筑面积的销售比例扣除。第二十八条 无产权的地下室(储藏室)、地下车库(位)等地下设施,在土地增值税清算时不分摊土地成本,为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象。

房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答(青地税函[2009]47号)十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?答:根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。

房地产开发项目土地增值税清算业务指引(青地税函[2013]44号)一、关于房地产开发企业(以下简称“开发企业”)转让房地产的收入确认时间按照国家税务总局的有关规定,开发企业转让房地产,其收入确认时间是指:(一)所销售的房地产,已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据;(二)对视同销售的房地产,其房地产的所有权发生转移;(三)国家税务总局的其他规定。开发企业转让房地产,无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续,只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据,其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益,并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利,税务机关应当视其为所有权转移。

关于土地增值税若干具体问题的通知(济宁市地税局)

二、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室,与购房者签订销售合同,应按规定征收土地增值税。房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室,不征收土地增值税。有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。

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湖北省规定

土地增值税征管工作指引(试行)(鄂税财行便函[2021]9号)

(四)地下非人防车位土地增值税成本扣除是否按下列办法处理:1.分摊土地成本时,根据地下非人防车位是否纳入建设规划、计入项目容积率情况进行判断。即地下非人防车位是否与该项目获取土地使用权所支付的土地成本具有相关性;2.扣除建筑等其他成本时,是否准确区分销售和租赁,已销售部分车位成本是否准确核算。(1)纳税人与承租人签订地下车位租赁合同(一般合同租期为20年及以上),如约定承租人可以自行选择无偿或仅以象征性价款在合同租期期满后延续租期,实际情况也表明到期后承租人有理由或动因会选择继续续期,或约定承租人拥有任意时刻通过转让获取收益的权利。土地增值税计算时,应视同不动产转让,计算土地增值税收入,允许扣除相应的建筑等其他成本。(2)纳税人与承租人签订地下车位租赁合同租期届满时,承租人没有无偿或仅以象征性价款续期选择权,从合同条款判断,承租人也无法获取租赁期届满后的车位使用权和转让收益权等权利,则应当按照取得租赁收入进行税务处理,且在进行土地增值税清算时不得扣除相应的建筑等其他成本。

湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法(鄂地税发[2008]207号)第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的,但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出,如居委会(或社区)和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施,由于各项开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除,在进行土地增值税清算时,按以下原则处理:……(四)对于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用;

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河南省规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告(河南省地方税务局公告2011年第10号)房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税

关于发布《濮阳市土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告(濮阳市地方税务局公告2011年第21号)纳税人单独转让地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目的核定征收率征收土地增值税

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浙江省规定

关于土地增值税清算若干政策问题的公告(国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号)(二)转让无产权或不能单独转让的车位、车库等收入,应计入相应主体房产转让收入。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答问题一:房地产开发项目中转让使用权的车库(车位)是否征收土地增值税?答:根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为,应按规定缴纳土地增值税。因此对房地产开发项目中配套的车库(车位),如转让使用权或提供车库(车位)长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的,其取得的收入应并计房地产开发销售收入,并准予穗扣除合理计算分摊的相关成本、费用,按规定计算征收土地增值税

关于土地增值税若干政策问题的公告(浙江省地方税务局公告2014年第16号)五、让渡无产权的车库(车位)、储藏室等使用权的征收对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。(一)对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品,应分别计算增值额的,让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊,分别并计不同类型可售房产的收入。(二)对清算后取得的让渡收入,源根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税,即:计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知(甬地税二[2010]106号)八、地下车位共用面积的分摊问题为便于掌握和计算,地下车位共用面积应与其它共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。九、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算按照金本文第七条清算类型第三类计算;2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其核算跟随主体建筑走,但不并入房屋面积。

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江苏省规定

关于土地增值税若干问题的公告(苏地税规[2015]8号)三、关于人防工程成本费用扣除问题依法配建并经验收合格的人防工程,允许扣除相关成本、费用。四、关于车库(车位、储藏室等)问题(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

关于土地增值税有关业务问题的公告(苏地税规[2012]1号)

(二)公共配套设施成本费用的扣除房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用;未移交的,不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的,其相关成本、费用不予扣除。(解读:人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料,应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。)

南京市地方税务局土地增值税征收和政策问题解答7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室,卖给业主当车位,但没有产权,有的开的是销售不动产,有的开的是租赁业发票,是不是不计入销售收入?答:房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中,在转让时,无论房地产开发企业如何处理,都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算,其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中,在转让时业主无法取得产权的,是否应当缴纳土地增值税,应视具体情况处理。

关于土地增值税若干征税问题的处理意见(常地税一便函[2012]5号)5、在计算土地增值税时,地下建筑物成本如何处理?地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途,从计算土地增值税的角度,地下建筑物可划分为四类:一类是未经许可建设的地下建筑,二类是作为公共配套设施(包括可扣除的人防设施)的地下建筑,三类是可售地下建筑,四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证(销售、预售许可证)的地下建筑。对未经许可建设地下建筑,在计算土地增值税时,不作为扣除项目金额。对作为公共配套设施(包括可扣除的人防设施)的地下建筑,按规定予以扣除。对可售地下建筑面积, 按照已售面积配比扣除。对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证(销售、预售许可证)的地下建筑,房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议,一次性收取固定年限使用费,其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税,因此其收入不属于土地增值税征收范围,相应的成本也不予扣除。计算其成本时,分两步确认地下建筑成本:第一步计算各类型地下建筑物成本,考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书,因此在计算土地增值税时,应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额,土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本,如果纳税人在会计核算时,能够直接准确归集的,按照直接归集的成本确定;对于未能直接归集开发成本的,则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本,按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。

关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知(通地税函[2008]100号)对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊,具体计算办法如下:将住宅商品房的平均售价作为参数,营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数,后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

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天津市规定

关于土地增值税清算有关问题的公告(天津市地方税务局公告2016年第25号)

四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题(一)分期开发的房地产项目中,服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用,应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。(二)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1. 建成后产权属于全体业主所有的,应提供向业委会移交的证明材料,没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料,其成本和费用可以扣除;2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,应提供向相关单位移交的证明材料,其成本和费用可以扣除;3.建成后有偿转让产权的,应归集收入和相应的成本、费用。

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陕西省规定

关于明确土地增值税若干政策问题的通知(西地税发[2010]235号)十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税;2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入,其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

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安徽省规定

关于若干税收政策问题的公告(安徽省地方税务局公告2012年第2号)八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售的开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。

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新疆自治区规定

关于明确土地增值税相关问题的公告(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)四、关于车库(车位、储藏室等)问题(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。(三)关于无产权车位分摊土地成本问题,土地成本仅在可售面积中分摊,无产权的地下车位不分摊土地成本。

关于转让人防设施 地下建筑征收土地增值税问题的批复(新地税函[2010]192号)

地下人防设施、地下建筑等,属于地上建筑物的范畴,因此,对其销售转让的,应按规定征收土地增值税

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湖南省规定

关于土地增值税若干政策问题的公告(国家税务总局湖南省税务局公告2018年第7号)一、关于地下车库(位)土地增值税问题地下车库(位)根据不同情况按以下方式进行税务处理: 地下车库(位)所有权未发生转移的,不征收土地增值税;所有权发生转移的,按照有关规定征收土地增值税。《 湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》 ( 湖南省地方税务局公告2014年第7号 )第三条停止执行。

关于财产行为税若干政策问题的公告(湖南省地方税务局公告2015年第9号)一、关于地下车库(位)土地增值税问题地下车库(位)根据不同情况按以下方式进行税务处理:地下车库(位)所有权未发生转移的,不征收土地增值税;所有权发生转移的,按照有关规定征收土地增值税。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)第三条停止执行。

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山西省规定

房地产开发企业土地增值税清算管理办法(山西省地方税务局公告2014年第3号)

(四)公共配套设施费的审核房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则审核:1、建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。3、建成后有偿转让的,应当计算收入,并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况;其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分 为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支:1、有产权对外销售的车库、地下储藏间,其收入应当并入房地产销售收入,相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除,并加计扣除。2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的,收入不作为土地增值税清算收入,其相应的成本费用不可以扣除。3、全体业主共有的车库、地下储藏间,属于公共配套设施,相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除,并加计扣除。4、开发商自留的车库、地下储藏间,因其产权归属于开发商自有,若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

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广西省规定

对自治区政协十一届五次会议第20170230号提案的答复(桂地税函[2017]141号)地下车位(车库)不应当分摊土地成本,是基于目前的地价计算一般为楼面地价,建筑物地下区域的建筑面积并不列入土地市场地价的计算,因此,提案认为在计算可扣除的土地成本时不应按总可售面积分摊土地成本,而应按计容面积分摊。

关于土地增值税清算有关政策问题的公告(南地税公告[2016]3号)

八、关于清算时车库(位)、杂物房归属的房屋类型问题土地增值税清算时车库(位)、杂物房等建筑物应归属的房屋类型问题按以下规定处理:(一)房地产开发企业在2013年4月30日前销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的,归入非普通住宅进行清算;2013年5月1日起销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的,按《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》(桂地税公告2013年第2号)第二条第(五)款规定执行。(二)同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的,其所购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型,一经确定,清算时不得更改。(三)购房人未购买住宅,仅单独购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物的,其所购车库(位)等建筑物清算时应归入商用房进行清算。

16

广东省规定

关于土地增值税清算时地下车库车位可售建筑面积与已售建筑面积确定方式的批复(穗地税函[2014]109号)

一、地下车库未分割而整层销售的,“可售建筑面积”与“已售建筑面积”均以该车库《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“建筑面积”为准。二、地下车库分割车位销售的,“可售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个可售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”的合计数。“已售建筑面积”应为《房地产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的每个已售车位的“套内建筑面积”之和与车位“另共有面积”分摊份额的合计数。车位“另共有面积”分摊份额按照如下顺序确定:1.由纳税人提供国土房管部门出具的分摊证明2.纳税人按每个已售车位的“套内建筑面积”之和占每个可售车位“套内建筑面积”之和的比例确定。即:“另共有面积”分摊份额=每个已售车位“套内建筑面积”之和÷每个可售车位“套内建筑面积”之和×车位“另共有面积”。

17

吉林省规定

关于房地产开发企业建造地下车位(库)征收土地增值税问题的批复(吉地税函[2012]54号)

房地产开发企业有偿转让有产权的地下车位(库),应计算土地增值税收入,并准予扣除相应的成本、费用;房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本、费用。

18

甘肃省规定

关于土地增值税清算审核有关问题的通知(甘地税税政一便函[2017]24号)

无论是配建的地下车库或利用地下人防工程改建的地下车库,只要未获得销售许可或产权移交,其成本、费用均不予扣除。即使开发商与业主签订了车位销售合同,但因事实上只是转让车库的使用权,并未发生权属转移,应视为租赁行为。不论租赁期长短,均不纳入土地值税征税范围,开发商取得无产权地下车库的租金收入,应按有关规定缴纳营业税(2016年5月1日起缴纳增值税)房产税等。

19

海南省规定

关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告(国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号)

(十)转让有产权的地下车库,应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积),按规定确认房地产销售收入,其发生的成本费用允许扣除;转让或出租无产权的地下车库使用权的,其收入不计入清算收入,同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号)

转让有产权的地下车库,应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积),按规定确认房地产销售收入,其发生的成本费用允许扣除;转让或出租无产权的地下车库使用权的,其收入不计入清算收入,同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

20

内蒙古规定

关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告(国家税务总局内蒙古自治区税务局)

第二十七条 纳税人转让有产权车位(车库、储藏室)的,按取得权属登记证上列明的房地产类型清算,未列明的按其他类型房地产清算,在清算时确认收入,扣除相应的成本费用,分摊土地成本。

纳税人转让车位(车库、储藏室)使用权的,不征收土地增值税,在清算时不确认收入,不扣除相应的成本费用,不分摊土地成本。

第二十八条 纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位(车库、储藏室),合同分别列明房地产销售价格和车位(车库、储藏室)赠送价格的,按合同列明的价格分别确认收入;未分别列明的,或虽列明但不公允的,按各自的公允价值占比分别确认收入。

......

4.按规定缴纳的人防工程易地建设费,取得合法有效凭证的,予以扣除。

纳税人处置人防设施(改建为车位、车库、储藏室等)取得的收入,不确认收入,其成本、费用不予扣除。

21

福建省规定

厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法(国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号)

纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋,其面积不计入清算项目可售建筑面积,其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额,不计入清算项目房地产开发成本。其中,实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。......对于不计入容积率的车位等房屋,可不参与土地成本计算分摊。......纳税人按照土地出让合同、协议约定建设,产权属于全体业主所有,或向政府有关部门或政府指定第三方无偿移交的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条第三项规定处理,土地增值税清算时不认定为视同销售,公共配套设施面积不计入清算项目可售建筑面积,公共配套设施建设成本在清算项目可售建筑面积中分摊。


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