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案例分析:企业转让旧房的如何计算土地增值税扣除项目金额?

时间:2023-04-21 09:44:49   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:259   评论:0
内容摘要:《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项规定,计算增值额的扣除项目为:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”;第(四)项规定:“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后...

案例分析:企业转让旧房的如何计算土地增值税扣除项目金额? 图1

土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项规定,计算增值额的扣除项目为:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”;第(四)项规定:“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格”;第(五)项规定:“与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除”。
  《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995〕48号)第九条规定:“细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列人管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
  根据上述政策规定,转让旧房能提供评估价格的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金(不包括增值税)作为扣除项目金额计征土地增值税
  《财政部》财税字1995]48号)第十条规定:“转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
   根据上述政策规定,转让旧房时,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
   各地也是按照上述规定执行的。例如,《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第四十一条规定:“纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的,按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。按评估价作为扣除项目,评估价是指建筑物的评估价,不包含土地价款。
   扣除项目具体包括:旧房及建筑物的评估价,取得土地使用权所支付的地价款,按国家统一规定交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金”。

又如,《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014]175号)第七条“关于旧房评估价格中地价的扣除问题”规定:“纳税人转让旧房的扣除项目金额包括房屋建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。其中,对取得土地使用权所支付的地价款,纳税人应提供国土房管部门出具的相关凭据确定,不能提供的,可参照取得土地使用权时的基准地价确定”。

案例分析:企业转让旧房的土地增值税计算

B房地产开发公司20x7年7月转让于20x0年6月自建的一处办公房。转让价款为200万元(含税),按简易计税方法缴纳增值税9.52万元,缴纳城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加合计1.14万元,缴纳印花税0.1万元。评估价格为70万元,取得土地使用权所支付的金额为100万元,土地增值税计算
如下:
   土地增值税扣除项目金额:100+70+1.14+0.1=171.24(万元);

 增值额:200÷(1+5%)-171.24=19.24(万元)。
   增值额未超过扣除项目金额的50%,适用税率为30%;
   土地增值税额:19.24x30%=5.772(万元)。


标签:扣除  地价款  土地使用权  土地增值税  转让  
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