在土地增值税中企业新建房与旧房如何界定?

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第七条规定:“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”
    对于房地产开发企业转让旧房的，根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)及其附件的相关规定，在计算申报土地增值税时，填写《土地增值税纳税申报表(三)》(非从事房地产开发的纳税人适用)
    对于在土地增值税清算中新建房与旧房的界定，各地根据不同情况制定了详细政策。具体政策举例如下:
    1.湖北省规定
   《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第四十条规定:“有下列情形之一的，转让时按照旧房计算土地增值税:
    (一)房地产开发企业将新建房地产办理不动产首次登记后转为自用或出租的。

(二)在房地产市场转让的存量房地产。”

2.深圳市规定
   《国家税务总场深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第三十月条规定:“纳税人转让从房地产二级市场购人超过1年(不含)年)的房产、自建房使用超过1年(不含1年)的房产以及从房地产三级市场脚人的房产，适用旧房转让土地增值税政策
   从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年(不含1年)的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。”
   3.安徽省规定
  《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第五十条规定:“对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租。自用成借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。”
    4.江苏省规定
   《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015)8号3规定:“房地产开发企业建造的商品房(不含已列人固定资产或作为投资性房地产的房屋)，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内(含)转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
    5.湖南省规定
   《湖南省财政厅 湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》(和财税(2015)13号)规定:“新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。”
    6.重庆市规定
    根据《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第二条第(一)项的规定，以下情形房产，再转让属于转让旧房:
    (1)单位和个人对外取得(购置、接收投资、抵债、受赠、交换等)的房产;

(2)房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产;

(3)房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。
    7.海南省规定
   《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(琼地税发〔2009〕104号)第二条“关于旧房的确认问题”规定:“二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。”
    8.云南省规定
   《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》(国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号)第五条第一款规定:“房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。”