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土地增值税:公共配套设施成本费用扣除的4省的具体规定

时间:2022-11-01 21:22:44   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:344   评论:0
内容摘要:1.江苏省公共配套设施成本费用扣除的具体规定自2012年10月1日起至2016年2月29日止根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(20121号)第五条关于房地产开发成本、费用的扣除”第(二)项“公共配套设施成本费用的扣除”的规定,房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后交全体业无偿移交...

土地增值税:公共配套设施成本费用扣除的4省的具体规定 图1

   1.江苏省公共配套设施成本费用扣除的具体规定 

   自2012年10月1日起至2016年2月29日止根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(20121号)第五条关于房地产开发成本、费用的扣除”第(二)项“公共配套设施成本费用的扣除”的规定,房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后交全体业无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用;未交的,不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的,其相关成本、费用不予扣除。人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料,应当包括房地产企业在当地主要媒体上刊登的移交公告。 

    根据国税发(2006]187号文件的规定,公共配套设施建成后,产权不属于全体业主,也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业,也未有偿转让的,建造公共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公共配套设施费,但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用,那么在计算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此,对于不可售的公共配套设施(可售的公共配套设施按非住宅处理),应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。 

    配建的人防设施是否必须办理无偿移交手续才可扣除问题,根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)第三条的规定,依法配建并经验收合格的人防工程,允许扣除相关成本、费用。因此,自2016年3月1日起,江苏的执行口径为,对于房地产开发企业依法配建并经验收合格的人防工程,不论是否已办理移交手续,可以确认为公共配套设施费予以扣除。

 

    2.江西省公共配套设施费的处理 

    《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第四条第(二)项“公共配套设施费的处理”规定,纳税人向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应专用收据的,作为公共配套设施费计算扣除。对纳税人将公共配套设施转为自用或用于出租等商业用途的,扣除对于按照规应移交未移交的公共配套设施单位具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书,经清算领导小组合议确定后,其成本时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的,其成本、费用可以扣除。


    3.重庆市的具体执行口径
     根据(重庆市城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,房地产项目公共配套设施是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案,在项目范围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视、小区道路、垃圾收集和绿化、小区物业管理用房、社区管理用房等基本生活配套设施和为提高项目品质配建的其他配套设施。公共配套设施的用途(去向)包括:全体业主共有使用;无偿移交地方政府、政府公共事业单位;特定条件下可有偿转让的房产,需作如下分类认定:
    (1)产权属于全体业主所有的(如物管房、业主会所等),其成本、费用计入公共配套设施费。此类公配一般初始确权给全体业主,按下列原则之一确认:

    ①房产初始登记确权为全体业主共有。

    ②经人民法院裁决属于全体业主共有。

    ③政府相关文件、规划资料中明确规定属于全体业主所有。
    ④商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明归业主共有,并且已移交给业主委员会。
    (2)无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的(如居委会、派出所、文体场馆、公立学校房产等),其成本费用计入公共配套设施费。此类公配一般初始确权给接收单位,或者移交时由房地产企业过户给接收单位,可通过管理权和所有权的移交资料判定,应当提供政府、公用事业单位书面接收文件;相关单位应接收而未接收的,由接收单位或者政府主管部门说明不接收或未及时接收具体原因,出具书面证明材料,交由税务机关进行合理性认定。

   (3)具有特定范围(用途)可售属性的(如车库、经营性会所、非公办学校房产等),此类公配初始确权给房地产企业,用于有偿转让、自用、出租等,应纳入可售类房产(非住宅)计算相应的成本费用。


   4.海南省的具体规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第十七条规定,公共配套设施费的扣除应按以下规定处理;
    (1)有下列情形之一的,认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有的,其成本费用允许扣除:

     ①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有。

     ②经人民法院裁判属于全体业主共有。

     ③协注明有关公共配套设施归业主共有。
    (2)商品房销售合同中未明确有关公共配套设施归属,但相关公共配套设施移交给业主委员会,或业主委员会尚未成立,无法办理移交手续,纳税人能提供书面说明及代管情况的,其成本、费用允许扣除。
    (3)商品房销售合同中注明有关公共配套设施归出卖人所有,纳税人在向主管税务机关反馈清算初审意见前与不少于已售房产户数三分之二的业主签订确认有关公共配套设施归全体业主共有的补充协议的,其成本、费用允许扣除
    (4)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用允许扣除。
    (5)预提的公共配套设施费,违章建设、重复建设发生的公共配套设施费不允许扣除。
    (6)分期开发房地产开发项目但公共配套设施滞后建设的,滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中分摊扣除。
    这就是说,分期开发的房地产项目,有部分项目已清算完成,但公共配套滞后建设,滞后建设的公共配套设施所发生的成本费用应在后续开发的项目中按规定分摊扣除。
   (7)未移交的公共配套设施转为纳税人自用或用于出租等商业用途时,其建筑面积作为可售面积,不允许扣除相应的成本、费用。
   (8)土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本,清算后对外转让公共配套设施的,应按规定征收土地增值税,且其单位建筑面积成本费用额确认为零。
由于在清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本,分摊到可售的房地产,因此清算后再转让的其应扣除的成本确认为零。
   (9)依法配建人防部门规划的人防工程,其建造发生的成本费用允许扣除。按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费,取得合法有效凭证的,允许扣除。
   (10)转让有产权的地下车库,应计入项目售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积),按规定确认房地产销售收入,其发生的成本费用允许扣除;转计或出租无产权的地下车库使用权的,其收入不计入清算收入,同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。
    纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权,不属于土地增值税的征收范围,因此其收入不计入清算收入。同时由于无产权的地下车库被房地产开发企业处置,不属于全体业主所有,不能认定为公共配套,不允许扣除其应分摊的成本费用。



标签:扣除  配套  公共  设施  成本  
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