2022年土地增值税中价格明显偏低的处理与正当理由的界定

   何为房地产销售价格明显偏低,以及什么是正当理由的界定，截至本书定稿国家财税主管部门没有给出界定标准，海南等省土地增值税管理相关文件中，给出如下地方界定标准。

(1)区分房地产类型,计算销售均价。

    销售均价-房地产总销售收入÷已售总建筑面积

    (销售均价一单套销售均价)÷销售均价≥30%

(3)区分房地产类型,调整销售价格偏低的房屋价格。

(1)人民法院判决或裁定的转让价格。

(2)政府有关部门确定的转让价格。

(3)经主管税务机关认定的其他情形。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由:

(1)法院判定或裁定的转让价格。

(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。

(3)政府物价部门确定的转让价格。

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。

(三)贵州省价格明显偏低与正当理由的界定

(1)采政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

(2)由法院判决或裁定价格的开发产品。

(3)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

(4)经主管地方税务机关认定的其他合理情形

(3)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。

      根据(土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按照房地产评估价格计算征收。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收人。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

  5.土地增值税清算时可以扣除的取得土地使用权支付的金额。

【解析】

    根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 18号)的规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

因而,增值税的销售额为:(54500-10900)÷(1+9%)=40000(万元)。

(2)应预缴的增值税。

    因而,应预缴的增值税:54500÷(1+9%)x3%-1500(万元)。

(3)销项税额。

    根据海南省等地的规定，销项税额为:(54500-10900)÷(1+9%)x9%=3600(万元)。

(4)土地增值税预征的计税依据。

   此时，土地增值税预征的计税依据为:54500-1500=53000(万元)。

   应预缴的土地增值税:(54500-1500)x4%=2120(万元)。

    按照广州等地的规定,应预缴的土地增值税为:54500÷(1+9%)x4%=2000(万元)。

(5)土地增值税清算转让房地产收入。

    不过根据江苏的执行口径为,适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时,其土地增值税应税收入-转让房地产收入÷(1+适用税率)。

    此时，清算收入则为:54500÷(1+9%)-50000(万元)。

(6)会计处理(单位:万元)。

①支付土地款10900万元

贷:银行存款 10900 

贷:主营业务成本 900 

贷:银行存款 21800 

应交税费--应交增值税(销项税额) 4500 

⑤计算应交的增值税为:4500-1800-900=1800(万元)。