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2022年土地增值税中价格明显偏低的处理与正当理由的界定

时间:2022-10-21 11:13:13   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:2866   评论:0
内容摘要:何为房地产销售价格明显偏低,以及什么是正当理由的界定,截至本书定稿国家财税主管部门没有给出界定标准,海南等省土地增值税管理相关文件中,给出如下地方界定标准。(一)海南省价格明显偏低与正当理由的界定《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第六条规定纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30...

   2022年土地增值税中价格明显偏低的处理与正当理由的界定 图1

   何为房地产销售价格明显偏低,以及什么是正当理由的界定,截至本书定稿国家财税主管部门没有给出界定标准,海南等省土地增值税管理相关文件中,给出如下地方界定标准。

(一)海南省价格明显偏低与正当理由的界定
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第六条规定纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的,可为房地产销售价格明显偏低。
   这里的““纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的”按如下方法计算确定:

(1)区分房地产类型,计算销售均价。

    销售均价-房地产总销售收入÷已售总建筑面积


(2)区分房地产类型,确认销售价格偏低的房屋。销售价格偏低30%的计算公式为:

    (销售均价一单套销售均价)÷销售均价≥30%


(3)区分房地产类型,调整销售价格偏低的房屋价格。


(4)销售价格偏低30%的房屋的销售均价=同类型房地产销售均价
  《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第七条规定。符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低,视为有正当理由:

(1)人民法院判决或裁定的转让价格。

(2)政府有关部门确定的转让价格。

(3)经主管税务机关认定的其他情形。


(二)江苏省价格明显偏低与正当理由的界定
    根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第三条“房地产转让价格明显偏低的收入确定”的规定,对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的,税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:

(1)法院判定或裁定的转让价格。

(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。

(3)政府物价部门确定的转让价格。

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。


(三)贵州省价格明显偏低与正当理由的界定

   《贵州省土地增值税清算管理办法》第三十一条规定,房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格 30%以上或者低于成本价而又无正当理由的、主管地方税务机关有权核定其销售价格,但下列情形除外:

(1)采政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

(2)由法院判决或裁定价格的开发产品。

(3)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

(4)经主管地方税务机关认定的其他合理情形

符合上述规定的情形,其收入按以下方法和顺序确认:
(1近份销售同一房地产项目同类房地产的平均价格确定,
(2)按房地产开发企业在同一地区、同一年度同类房地产的平均销售价格确定。

(3)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。


(四)价格明显偏低且无正当理由可否按同期同类价核定问题

      根据(土地增值税暂行条例》第九条的规定,纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,应按照房地产评估价格计算征收。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收人。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。


     根据(江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)的规定,纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收人。因此,纳税人申的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”,也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格,而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价,并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构定的交易价,又无正当理由的,则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入

(五)清算收入确认案例分析
    【例】甲市A房地产开发企业为增值税一般纳税人,2020年5月8日,5付土地出让金10900万元取得土地一块。开发写字楼一栋,2022年6月取得销售该写字楼价税合计54500万元,同时支付建安成本等21800万元,取得增值税专用发票注明税额为1800万元。
土地增值税预征率为 4%。不考虑其他事项。要求:
  1.计算增值税的销售额、应预缴的增值税额和销项税额;
  2.预征土地增值税的计算依据和土地增值税清算收入;
  3.企业所得税收入和可以扣除的主营业务成本金额;
  4.会计核算的收入,并进行相关的会计处理;

  5.土地增值税清算时可以扣除的取得土地使用权支付的金额。

【解析】

(1)增值税的销售额。

    根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 18号)的规定,房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:


   销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)

因而,增值税的销售额为:(54500-10900)÷(1+9%)=40000(万元)。


(2)应预缴的增值税。

    根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算:
     应预缴税款-预收款÷(1+适用税率或征收率)x3%
适用一般计税方法计税的,按照适用税率(现为9%)计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

    因而,应预缴的增值税:54500÷(1+9%)x3%-1500(万元)。


(3)销项税额。

   根据江苏的执行口径,土地增值税应税收入一转让房地产收入÷(1十适用税率)。因而,在江苏其销项税额为:54500x9%÷(1+9%)-4500(万元)。

    根据海南省等地的规定,销项税额为:(54500-10900)÷(1+9%)x9%=3600(万元)。


(4)土地增值税预征的计税依据。

  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年70号)第一条规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
   为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款一应预缴增值税税款。
   根据江苏省等地明确的执行口径为:采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,统一按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告】(2016年第70号),土地增值税预征的计征依据=预收款一应预缴增值税税款

   此时,土地增值税预征的计税依据为:54500-1500=53000(万元)。

   应预缴的土地增值税:(54500-1500)x4%=2120(万元)。

    按照广州等地的规定,应预缴的土地增值税为:54500÷(1+9%)x4%=2000(万元)。


(5)土地增值税清算转让房地产收入。

    根据《广州市地方税务局关于印发 2016 年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知)(穗地税函(2016]188号)的规定,土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入,其中:纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入÷(1+适用税率)”确认;土地增值税清算收入按“(含税销售收入十本项目土地价款x适用税率)÷(十适用税率)”确认,即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,应调增土地增值税清算收入

    此时,土地增值税清算转让房地产收入为:54500-40000x9%-50900(万元)。这种方法也适用于海南省。

    不过根据江苏的执行口径为,适用增值税一般计税方法的房地产开发企业,清算时,其土地增值税应税收入-转让房地产收入÷(1+适用税率)。

    此时,清算收入则为:54500÷(1+9%)-50000(万元)。

(6)会计处理(单位:万元)。

①支付土地款10900万元

借:开发成本--土地 10 900 

贷:银行存款 10900 


② 取得支付土地款的财政票据,且销售开发产品纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额 900 万元:
借:应交税费--应交增值税(销项税额抵减) 900 

贷:主营业务成本 900 


③支付工程款21800万元:
借:开发成本 20 000 
应交税费--应交增值税(进项税额) 1 800 

贷:银行存款 21800 


④确认销售收入:
借:银行存款 54500 
贷:主营业务收入 50000 

应交税费--应交增值税(销项税额) 4500 


⑤计算应交的增值税为:4500-1800-900=1800(万元)。


(7)土地增值税清算时可以扣除的取得土地使用权金额为 10 900 万元。





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