土地增值税：视同销售房地产应税收入怎么确认？

(一)视同销售房地产应税收入确认的一般规律
    根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70)第二条关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题”的规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第三条规定执行。即:土地增值税视同销售收入按下列方法和顺序确认:
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)安置回迁户视同销售收入的确认
    纳税人安置回迁户,其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认,应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函(2010)220号)第六条的规定执行。即:
    (1)地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理06187号第三条第(一)项规定确认收人,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计人拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
    (2)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发(2006]187号文件第三条第(一)项的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购人的,以实际支付的购房支出计人拆迁补偿费。

(三)开发产品对外投资或抵偿债务收入的确认
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第三条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:
   (1)按企业在一地区销售的同类地产的平均价格确定。

   (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此,房地产开发企业将开发的商品房进行对外投资或用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，并按照上述规定确认土地增值税收人。同样，如果房地产开发企业将自行建造房屋中的一套或数套奖励给员工，发生所有权转移时应视同销售房地产，并按照上述规定确认土地增值税收入。