计算增值额的扣除项目-土地增值税

(一)扣除项目的一般规定

根据《土地增值税暂行条例》第六条的规定,计算增值额的扣除项目包括: 当地

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地的成本、费用。

(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

(4)与转让房地产有关的税金。

(5)财政部规定的其他扣除项目。

计算增值额需要把握两个关键要素:

一是转让房地产的收入，

二是扣除项目金额。根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995]110号印发)的规定,扣除项目按规定有下列几项。

1.取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2.房地产开发成本

开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些符合规定的房地产开发成本允许按实际发生额扣除。

3.房地产开发费用

开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指销售费用、管理费用、财务费用。根据财税制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除,但最高不能超过按商业·银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

4.旧房及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地主管税务机关参考评估机构的评估价确认的价格。

5.与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

6.加计扣除

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。