土地增值税篇：一次说明白房地产转让价格明显偏低收入的确认

(一)按评估价格计算征税的情形

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:

(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。

(2)提供扣除项目金额不实的。

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条的规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

(二)价格明显偏低与正当理由的判定

价格明显偏低的正当理由的具体界定方法与标准，财政部与税务总局的规范性文件中没有具体规定，江苏、贵州、海南等地税务机关出台了地方性规定可供借鉴。

1.江苏省的判定标准

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第三条“关于房地产转让收入的确认”第(三)项的规定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收人。

对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:

(1)法院判定或裁定的转让价格。

(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。

(3)政府物价部门确定的转让价格。

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形

苏地税规（2012）1号公告在总结实践经验的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的评机构对其评动幅度已做适当放宽，可操作性较强。

主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内白销售价格的，可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

“正当理由”主要包括两方面因素:一是开发产品本身存在瑕疵;二是市场供求关系发生变化。其他因素(如销售给关联方,销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等)一般不得认定为存在正当理由。

“法院判定或裁定的转让价格”“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理由。

2.贵州省的具体界定标准

《贵州省土地增值税清算管理办法》第三十一条规定,房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的,主管税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外:

(1)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

(2)由法院判决或裁定价格的开发产品。

(3)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。

3.海南省的具体界定

根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第六条的规定,纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产销售价格明显偏低。

第七条规定,符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由:

(1)人民法院判决或裁定的转让价格。

(2)政府有关部门确定的转让价格。

(3)经主管税务机关认定的其他情形。

4.陕西省的判定标准

根据陕西省税务机关的相关规定，纳税人转让房地产销售价格明显偏低但符合下列条件之一的情形，视为有正当理由:

(1)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的。

(2)国有资产管理部门及其授权单位依据相关法律法规明确转让(划转)价格的。

(3)各级人民法院生效判决或裁定确定价格的。

(4)主管税务机关认定的其他合理情形。

(三)符合规定的资产划转行为属于正当理由

1.江苏省关于划转的执行口径

财政部、税务总局制定的现行有效的土地增值税规范行性文件中，没有明确规定资产划转涉及的国有土地使用权转让的税收优惠政策。江苏省、重庆市等地税务机关明确了本地执行口径。

如江苏省针对纳税人资产划转过程中,涉及房产、土地权属转移的，土地增值税应如何处理问题，明确的处理方法为:

(1)国家行政机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

(2)县级以上人民政府或国有资产管理部门在政府部门(或事业单位)与国有企业之间、国有企业之间，按账面净值划转，视为正当理由，不以评估价作为转让收入。

(3)同一集团公司内部所属企业之间(100%控股)、集团公司与所属企业(100%控股)之间,按账面净值划转,视为正当理由,不以评估价作为转让收入。

(4)其他情形，按规定征税。

2.重庆关于划转的执行口径

重庆市的执行口径为，资产“划转”比照投资行为,暂不征收土地增值税，具体包括以下情形:

(1)100%直接控制母子公司之间，受同一母公司100%直接控制的子公司之间。

(2)自然人与设立的个人独资企业、一人有限公司之间划转。

(3)经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间划转。