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案例分析:工业用地投资于物流企业,物流企业将土地用于房地产开发,如何确定土地成本

时间:2023-04-24 14:46:19   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:127   评论:0
内容摘要:A公司拥有一块工业用地,成本为1亿元;B公司为从事物流和兰花种植的非房地产开发企业。2×08年5月,A公司将工业用地按公允价值3亿元对B公司投资入股,供B公司扩大物流及兰花种植业务。A公司于2×10年10月将持有B公司的股权转让给C,转让价3.6亿元。B公司于2×11年8月经政府批准将上述工业用地性质变更为住宅用地,并...

A公司拥有一块工业用地,成本为1亿元;B公司为从事物流和兰花种植的非房地产开发企业。2×08年5月,A公司将工业用地按公允价值3亿元对B公司投资入股,供B公司扩大物流及兰花种植业务。A公司于2×10年10月将持有B公司的股权转让给C,转让价3.6亿元。B公司于2×11年8月经政府批准将上述工业用地性质变更为住宅用地,并补缴了土地出让金1.5亿元。

问题一:上述工业用地过户时,A公司要缴纳土地增值税吗?

问题二:A公司工业用地的评估增值2亿元,是否要计入A公司当年应纳税所得额?

问题三:当B公司开发并销售住宅时可抵扣土地增值税的土地成本是多少?可抵扣企业所得税的土地成本是多少?

【税务分析】

(1)A企业将土地使用权投资于非房地产企业,继续执行《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定,免征土地增值税。A公司转让B公司股权时,也不征收土地增值税。B公司3年后土地补缴出让金将工业用地变性为开发用地,A公司同样无须补缴土地增值税

(2)依据《企业所得税法实施条例》第二十五条、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定,企业以非现金资产对外投资,因其发生了所有权转移,应视同销售确认资产转让所得。土地评估增值,应当并入A公司当年应纳税所得总额,缴纳企业所得税。

但依据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)规定,B公司收购A公司非现金资产(土地使用权),如果收购非现金资产(公允价值)占全部资产总额(公允价值)的比例超过50%,并且B公司以本企业股权作为对价,可以选择适用特殊重组办法进行所得税处理。即A公司暂不确认资产转让所得,相应地,A公司取得B公司股权的计税基础按照1亿元确定,将来计算股权转让所得时,按照计税基础扣除。

(3)B公司接受投资的土地使用权应当以公允价值作为计税基础,在计算土地增值税和企业所得税税前扣除。“取得土地使用权所支付的金额”包括现金、非现金资产、权益工具或承担的债务金额。接受投资的土地使用权,是以支付权益工具(股权)为代价取得的,其股权的公允价值与土地使用权的公允价值相等,其取得土地使用权支付的价款,即投资合同确认的价格(投资时的评估价)3亿元,此外,补缴的土地出让金1.5亿元以及缴纳的契税一并构成土地使用权的计税成本。

案例分析:工业用地投资于物流企业,物流企业将土地用于房地产开发,如何确定土地成本 图1


标签:公司  土地使用权  用地  土地增值税  公允  
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