土地增值税：普通标准住宅税收优惠政策实践应用（二）

问题1 A公司开发的住宅除面积外均符合普通标准住宅标准，但面积确权时，有单套住宅 143.9 平方米的，也有单套住宅 144.10 平方米的，这两类房子有无区别?
    答:一个是普通标准住宅，一个是非普通标准住宅。
   问题2   A公司取得工业用地建公寓、B公司取得商业用地建住宅能认定普通标准住宅吗?
   答:只要土地性质不是居住用地，所建开发产品无论是否居住都不属于住宅。

    吉林省(2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行不另行发文)“关于销售带装修商品房(公寓)如何确定是否为普通标准住宅的问题”指出:公寓是否是普通标准住宅的认定:
    首先《国有土地使用证》上列明的用途应为“住宅用地”，其次《房屋的所有权证》上列明的用途应为“住宅”，符合上述两条后，还需符合普通标准住宅关于项目容积率、单套面积和价格的规定。
带装修商品房价格认定:
   长春市住建部门规定，带装修商品房享受优惠政策的普通住宅的价格标准为未装修的普通住宅价格标准上浮 15%。其他地区应咨询当地住建部门，执行当家价格上浮标准，如果没有此标准，按照 15% 执行。

   问题3 A公司开发产品均为住宅，其中单套建筑面积 144 平方米以上的400套，单套建筑面积 144 平方米之下的 600 套，增值率均为 19%，如何清算?
   答:600 套普通标准住宅可以免税，400 套非普通标准住宅不能免税。
    问题4 A公司开发产品均为住宅，其中单套建筑面积 144 平方米以上的400套，单套建筑面积 144 平方米之下的 600 套，增值率均为 21%，如何清算?
    答:600 套普通标准住宅不能免税，400 套非普通标准住宅不能免税，尽管产品没啥区别，但是清算时还不能合并。
    问题5 A公司普通标准住宅未经当地主管税务部门审核确认。请问税务检查时是按普通标准住宅还是按照非普通标准住宅清算?
    答:现在不审批了，但一样可有故事。
    问题6 A公司普通标准住宅增值税21%，非普通标准住宅(别墅)增值率250%，咋办?
    答:尽管都要交税，却不能合并清算。
    问题7 A公司销售车位无法办理产权，与业主签订《车位永久使用权转让协议》，10万元/车位。请问车位是否清算?
   答:有的省市要求计入清算收入，成本允许扣除，有的省市不允许。
    问题8 A公司销售车位无法办理产权，与业主签订《车位永久使用权转让协议》协议注明车位价款已经包含在《商品房销售合同》总价款中，请问车位是否清算?
   答:各省市意见基本一致，同意计入清算收入，成本允许扣除，并且还可能是普通标准住宅呢。
   随房屋一并转让的地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照普通标准住宅进行清算;凡转让的房屋为其他类型房地产的，地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照其他类型房地产进行清算。单独转让的地下室(储藏室)、阁楼、停车位，车库按照其他类型房地产进行清算。
    问题9 关于土地增值税清算项目容积率，该如何确定?

答:土地增值税清算项目的容积率按以下顺序依次确定:
   (1)按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上标明的容积率
确认;
(2)国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上未标明容积率的，按整体立项的建设工程规划许可证上标明的容积率确认;
(3)按国家有关部门核发的建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

(4)按其他合理的方式确认。