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土地增值税中如何进行项目的日常管理(管理跟踪过程中获取的资料)? (含5省规定)

时间:2022-11-25 10:30:19   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:256   评论:0
内容摘要:《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第六条规定:“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案,设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税...

土地增值税中如何进行项目的日常管理(管理跟踪过程中获取的资料)?_(含5省规定) 图1

土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第六条规定:“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案,设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。”
    该规程第七条规定:“主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收人、成本、费用。”
    该规程第八条规定:“对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。”
    《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)第一条规定:“根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕090号)规定,从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容。”《土地增值税项目登记表》(从事房地产开发的纳税人适用)。]
    根据上述政策规定,税务机关要对企业的开发项目实施跟踪管理,通过跟踪管理可以掌握开发项目的基本情况,不仅利于清算单位、清算时间的确定,对监控税负及清算收人、扣除项目金额的确定都有重要作用,而且很多省、市规定确定清算单位的重要参考依据就是税务机关的项目登记管理信息。
    在实务中,各地除按照税务总局政策要求明确项目管理外,对于日常资料备案、项目信息跟踪等制定有详细规定,举例如下:
    1.湖北省规定
    《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021)9号文件印发)第四条规定:“纳税人应在获得房地产开发项目施工许可之日起30日内办理土地增值税项目信息报告。主管税务机关负责主动提醒、及时受理项目信息报告,并获取、存档以下资料:
    (一)土地出让(转让或划拨)合同文件,土地使用权证等权属资料。
    (二)房地产项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等项目立项、规划、施工资料。
   (三)项目开发计划,包含开发时间、竣工时间、分期开发计划、项目分期的方法及理由等。
   (四)房地产项目税收管理需要提供的其他资料。”
   在后续管理中,对于项目事项发生变化的,该工作指引第五条规定:“纳税人办理项目信息报告后,因有关事 项发生变化,需要更新项目信息的,应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关报送有关资料,由主管税务机关判断是否更新项目信息”。
   对于在管理中所获外界信息的处理,该工作指引第六条规定:“各级税务机关应建立与辖区发展改革、自然资源和规划、住建等部门的协作机制。定期获取房地产项目立项批复,将已办理项目信息报告名单与政府立项审批部门审批立项名单进行比对,对应进行项目信息报告而未报告的纳税人,及时通知纳税人办理项目信息报告;定期获取预售销售明细信息,掌握房地产项目开发情况”。
    此外,根据项目管理情况,在纳税人清算申报前需对相关事项予以确定,该工作指引第八条规定:“纳税人清算申报前,应与主管税务机关确定下列事项,一经确定,不得随意改变,可在填报土地增值税项目报告表时,一并申报。
    (一)确定清算单位的情况。
    (二)确定项目共同成本费用计算和分摊方法的情况。

(三)保障性住房暂不预征土地增值税的适用情况。
   (四)普通标准住宅土地增值税免征政策选择适用情况”。
    2.广东省规定
   《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第十六条规定:“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,建立台账,通过土地增值税管理系统实施项目管理,对房地产开发全过程实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括:
   (一)取得土地、立项与规划环节
   1.土地权属证书、出让(转让)合同或其他相关资料;
   2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

(二)项目工程施工环节
   1.预算书、施工合同及补充协议等;
   2.工程施工许可证;
   3.招标的项目需提供中标通知书。
   如项目的建筑工程、安装工程、室外配套工程、其他工程出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,提供说明其合理性的相关佐证资料,例如工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)等。
   (三)销售(预售)商品房环节
   1.销售(预售)许可证;
   2.月度销售明细表。
  (四)项目竣工验收备案环节
   1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料;
   2.工程竣工图、工程结算书电子文档;
   3.工程造价数据采集信息。
  (五)取得房地产权属证明环节
   1.房屋测量成果资料;
   2 .初始产权登记资料。

(六)其他资料
   如工程规划、设计、勘察、监理合同,拆迁(回迁)合同,签收花名册等资料。
   税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的,无须纳税人报送;暂未实现政府部门信息共享的,由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。”
    3.安徽省规定
   《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第七条规定:“纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料:
    (一)取得土地使用权所签订的合同、协议;

(二)国有土地使用权证;

(三)建设用地规划许可证;

(四)建设工程规划许可证;

(五)建筑工程施工许可证;

(六)建设施工合同;
  (七)预(销)售许可证;

(八)竣工验收备案表。”
    在项目后续管理中,根据该办法第八条的规定,“纳税人应在取得土地使用权并获得建筑工程施工许可证后,根据税务机关确定的时间和要求办理土地增值税项目申报,向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表(从事房地产开发的纳税人适用)》,并在每月转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容”。
    对于不同项目的收人、成本归集,该办法第九条规定,“纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算,准确核算房地产开发项目的收人、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收人、成本、费用;分期开发项目的,应按照分期开发项目合理归集有关收人、成本、费用”。
    4.广西壮族自治区规定
    《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第六条规定:“纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目第一份《建设工程施工许可证》后30日内,向主管税务机关填报《土地增值税项目清算单位确认表》(附件1),同时提供以下书面资料:
   (一)房地产项目立项批文。
    (二)国有土地使用权出让(转让)合同、土地使用权证或不动产权证书。

(三)建设用地规划许可证。

(四)建设工程规划许可证。

(五)建设工程施工许可证。
   房地产开发项目涉及保障性住房项目的,纳税人还需提供政府主管部门制发的相关文件。”
   对于项目开发中的管理,该管理办法第十条规定:“纳税人在项目开发过程中,应将预售、竣工等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。
   (一)销(预)售商品房环节:纳税人在取得商品房销(预)售许可证时,应在30日内将销(预)售许可、备案价格和销售合同样本等资料向主管税务机关报备。
   (二)竣工验收备案环节:纳税人应在完成项目竣工验收(备案)手续后30日内,向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。
   (三)取得房地产权属证明环节:纳税人在取得商品房权属证明后30日内,向主管税务机关报送以下资料:
   1.建设工程竣工结算资料。
   2.测绘成果报告及附件”。
   对于登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高,规定要及时报告。该管理办法第十一条规定:“房地产开发项目登记内容发生变化或项目建设过程中出现特殊情况导致工程造价偏高,自变化之日或特殊情况发生之日起30日内应向主管税务机关报告并提交相应资料。主管税务机关应及时进行实地核查记录,纳税人应予以配合。
   工程造价偏高的特殊情况包括以下情形:
   (一)地质勘察不充分造成实际地基承载力与设计的结构物不符、施工过程中发现地下溶洞造成结构物基础类型改变,或者造成安全事故。
   (二)设计原因、工程变更、材料价格上涨造成工程造价大幅增加。
   (三)因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、设备的毁损。
   (四)主管税务机关认可的其他情形。”
    在预缴土地增值税管理中,应紧密跟踪项目信息,掌控销售进度。该管理办法第十七条规定:“纳税人应按月预缴土地增值税,填制《土地增值税纳税申报表》,于次月15日内向主管税务机关申报缴纳税款,并报送销(预)售的销控明细,内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。”
       5.吉林省规定
   《房地产开发企业土地增值税清算管理办法[试行]》(吉林省地方税务局公告2014年第1号发布)第五条规定:“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,设置项目管理台账,归集项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料,实施从纳税人取得土地使用权开始的房地产开发项目全过程跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。”
    该办法第六条规定:“主管税务机关要按土地增值税基本清算单位填写《项目基本信息登记表》。”
     该办法第七条规定:“纳税人应于取得基本清算单位第一张预售许可证开始,每季终了后15日内向主管税务机关报送《销售明细申报表》。”
    该办法第八条规定:“主管税务机关根据纳税人报送的项目销售情况,按季填



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