2022年土地增值税税务筹划案例

随着我国城镇化的推进，越来越多的城市出现了房地产市场的火爆，房地产行业蓬勃发展，成为拉动经济增长与就业的重要动力。随着国家宏观调控政策与房地产行业发展，近年来房地产行业也迎来了“春天”。根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算有关事项的公告》（国家税务总局公告2011年第63号）中所规定的“土地增值税清算”条件：在中华人民共和国境内建设房地产项目（包括在境外投资兴建房地产项目和在境内进行房地产开发）未完工并完成开发销售工作，在境内转让土地使用权未达到清算条件的企业（以下简称“地产商”）。地产商在进行土地增值税清算时以土地价款和土地增值税税款为基数清算。下面我们就某房地产企业在进行土地增值税清算时进行税务筹划与分析。

  一、案例介绍

  某公司是一家专业从事房地产开发的公司，业务主要涉及房地产行业以及该等业务领域。该公司开发的房产项目位于某市，其中A地块土地面积160252.46平方米，土地用途为住宅，容积率为1.5。A地块项目于2011年9月取得了《建设用地规划许可证》，规划建筑面积为226260.69平方米，容积率为1.8。该项目于2014年12月30日取得由《建设用地规划许可证》批准建设的《建筑工程规划许可证》，规划建筑面积为91702.45平方米；规划建筑面积61296.86平方米；规划建筑面积82268.39平方米；容积率为1.5且红线内容积率大于1.0(含1.0)。2016年4月1日至5月31日期间又取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等审批文件1份；房屋建筑物主体工程完工80%。土地使用权人是A公司。2018年4月7日至6月30日期间上述项目办理土地增值税清算登记手续后取得相关土地增值税专用发票以及开发项目认定书1份用于土地增值税核算使用。

  二、筹划思路

  在土地增值税清算条件下，为避免出现因转让土地使用权而造成的税款计算基数不准确的情况，本公司以开发楼盘未完成销售和转让未完成的条件计算出该楼盘在转让时的土地增值税清算金额为400万元，计算出该楼盘在转让时的土地增值税计算基数为500万元，从而实现了土地增值税清算方式的筹划。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关事项的公告》（国家税务总局公告2011年第63号）规定：“房地产开发楼盘未达到清算条件而转让土地使用权的，可以从转让之日起计算土地增值税清算计税依据。”据此，房地产企业可按照项目开发进度（开发项目时间）及项目销售价格（同比例折扣）来计算土地增值税清算计税依据；也可按照销售价格（同比例折扣力度大小）来计算土地增值税清算计税依据；还可按照扣除比例原则计算土地增值税清算计税依据；等等内容。上述方法中所用项目计算方法都是以同一项目作为计算依据的同时确定具体金额或计算方法，也是比较简便粗暴的计算方法。而通过对项目的分解可以使企业做到明明白白计算出所需要缴纳的土地增值税税款及相关税费。因此筹划方案是合理且可行的。

  三、操作过程

  甲公司作为一家中型房地产企业，具有丰富的经验，拥有一定的房地产开发资质，所以在操作土地增值税方面也比较成熟。甲公司在整个开发过程中，根据项目所在地政策规定，可享受不征或少征土地增值税50%的优惠政策。由于其属于“营改增”试点行业，需要缴纳一定的增值税，为了减少税收负担，甲公司将土地增值税清算比例提高至100%。在土地增值税清算中，若该项目所在区域实行“先税后价”原则，可有效减少土地增值税税款额度；若采用“先税后价”原则则可有效减少土地增值税税款额度，从而达到降低税务成本效果。因此，该公司为减少税收负担，在项目所在地实行“先税后价”原则，即在该项目所在区域实行“先税后价”原则；若采用“先税后价”原则而非“先税后价”原则来实现上述降低税务成本的效果可有效减少土地增值税税款额度；若采用“先税后价”原则而非“先税后价”原则来实现上述降低税务成本效果可有效减少土地增值税税款额度。由于该项目所在区域实行“先税后价”原则时土地增值税销售额为零所以该项目所涉及的土地增值税可直接由该企业全额进行清算（即“先税后价”原则);而采用“先税后价”原则时土地增值税可直接由该企业全额进行清算或再税款数额较大时进行清算。

  四、结论

  1、合理规划土地增值税清算时间：对于房企而言，在开发项目之前，将其经营活动周期、开发成本周期进行合理的规划，能够有效降低产品开发成本。

   2、适当控制土地增值税清算收入：对于房企而言，为了降低房地产企业的税负程度，需要控制好土地增值税清算收入；同时要合理利用税收优惠政策，避免税率降低而导致土地增值税税收优惠政策失效。

   3、合理安排房地产项目开发成本：由于房地产项目开发成本主要包括开发前期土地成本、开发产品成本等三大部分内容。因此，地产企业在开发土地时合理规划不同产品成本支出，对于房地产企业而言，可以有效降低开发产品成本；对于地产商而言，可以合理运用土地增值税优惠政策避免项目整体开发成本增加。

   4、加强房地产企业内部管理：房地产企业应当建立健全相应组织机构以及内部管理制度，建立健全财务会计制度和土地增值税相关制度体系，加强与政府有关部门、专业机构、行业协会等机构的联系与合作，有效整合资源建立行业自律机制。