最新-未进行开发即转让土地使用权的扣除项目和案例分析

一 ，未进行开发即转让土地使用权的扣除项目
   对取得土地使用权后,未进行开发即转让土地使用权的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。即取得土地使用权后,未进行开发即转让土地使用权的可以扣除的项目为:

(1)取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用。

(2)在转让环节缴纳的税金及附加。

二，应纳税额的计算案例分析

【例】江苏甲房地产开发公司 2015年10月在某地级市取得国有土地使用权100亩，土地出让价款50万元/亩,共计支付土地出让金5000 万元,另缴纳契税 100 万元,缴纳印花税 2.5 万元。后因资金紧张等原因没有及时开发建设。
    2022年6月,甲房地产开发公司将该宗地块以 575 万元/亩的含税价格转让给乙房地产公司,取得价款 57 500万元(合同没有分别注明价款与增值税)。土地价款及相关税费都已取得合法有效凭据，甲房地产开发公司选择适用简易计税方法计算缴纳转让土地使用权的增值税。
    2015年以来，甲公司共计支付贷款利息3000万元。
    要求:计算甲房地产开发公司转让上述土地使用权需要缴纳的土地增值税等相关税费。
【解析】
    (1)转让土地使用权应缴纳的相关税费:

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条第(二)项的规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

因而，计算增值税的销售额为:(57500-5000)÷(1+5%)=50000(万元);
   转让土地使用权应缴纳的增值税:50000x5%=2500(万元);

应缴城市维护建设税:2500x7%=175(万元);

应缴教育费附加:2500x3%=75(万元);

应缴地方教育附加:2500x2%=50(万元);
   应缴产权转移书据印花税:57500x0.05%=28.75(万元)。

(2)转让土地使用权取得的土地增值税收入:57500-2500=55000(万元)。

(3)扣除项目金额:
   取得土地使用权所支付的金额:5000+100=5100(万元)。
   可扣除的与转让房地产相关的税金及附加:175+75+50=300(万元);扣除项目合计:5100+300=5400(万元)。     (4)增值额:
   55000-5400=49600(万元)。

(5)增值率:
   49600÷5400=918%，适用税率为60%，速算扣除系数为35%。

(6)应纳土地增值税:
   49600x60%-5400x35%=29760-1890=27870(元)。