房地产企业有偿划转土地使用权土地增值税如何处理？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995]第6号)第二条规定:“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”第三条规定:“条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”

首先，根据上述规定，应该明确的是，纳税人只要发生条例规定的有偿转让国有土地使用权行为就应征收土地增值税。因此案例中甲方以自身拥有的房屋所有权和国有土地使用权按账面净值划转给乙方并取得乙方股权支付的形式，属于有偿转让的一种形式，应按规定计算缴纳土地增值税。

(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的。

(2)提供扣除项目金额不实的。

提供扣除项目金额不实的。应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计 I的房屋成本价和敢得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

根据以上规定，甲方将泷澄总部经济大楼及其附属设施按账面净值、45亩国有土地按账面价值划转给乙方，在土地增值税

处理方面应遵循一般税收原则，按市场价格确定收入,即由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格确定收入。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。

最后，扣除项目金额确定方面，对于按账面净值划转的泷澄总部经济大楼及其附属设施，应按照(关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[199548号)第十条的规定进行处理，即“关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建统物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价数或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额”。对于甲方按账面价值划转的尚未开发的45亩国有土地使用权，和本章第二节[案例2-5]的处理相同，即应根据(国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发(1995)110号)的规定，在具体计算增值额时，要区分以下情况进行处理:

①对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是种制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

②对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。