土地增值税土地成本重点关注的8个问题

时间：2023-04-14 09:47:27 作者：土地增值税网来源：土地增值税网阅读：1 评论：0

内容摘要：1，房地产企业付给国土资源局土地违约金、滞纳金是否可计入开发成本扣除？答：企业支付各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动外发生支出，会计上应计入营业外支出科目。《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：开发土地和新建房及配套设施费指与房地产项目有关销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作营业处...

1，房地产企业付给国土资源局土地违约金、滞纳金是否可计入开发成本扣除？

答：企业支付各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动外发生支出，会计上应计入营业外支出科目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：开发土地和新建房及配套设施费指与房地产项目有关销售费用、管理费用、财务费用。

根据会计制度对违约金作营业处支出处理办法和土地增值税政策规定，违约金不属土地增值税扣除项

2，取得土地的契税和印花税可否记入土地成本？

①关于取得土地使用权时支付的契税和印花税扣除问题

房地产企业为取得土地使用权所支付的契税及签《土地出让合同》所缴的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用” ，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（天津市地方税务局公告2015年第9号）

②土地出让合同缴印花税应计入管理费用。（宣城市地方税务局劳财税科 2015-11-02）

③印花税按财务制度规定应于发生时计入管理费用，已予以扣除，所以房地产开发项目所缴的印花税不再单独扣除。（合肥市地税局劳财税处 2014-04-14）

3，纳税人取得土地应上交的土地出让金，不直接给土地管理部门，而作为政府部门对企业投资，可否作计算土地增值税扣除项目？

答：如其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，且取得土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应作扣除项目。

4，以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地成本？

答：财法字[1995]6号第7条第1款规定：取得土地使用权支付金额，指纳税人为取得土地使用权支付地价款和按国家统一规定交纳有关费用。考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得土地，实际上取得土地是承担修建道路和政府工程成本而获得补偿，房地产公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付金额，但应核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关政府文件或合同（协议）

5，逾期开发缴土地闲置费如何扣除？

• 会计上，财基字[1995]938号：土地闲置费和无偿收回土地使用权损失进管理费用。

• 税法上，国税函[2010]220号：计算土地增值税时，开发企业逾期开发缴的土地闲置费，不得扣除。

• 注意：国税发[2009]31号规定：计算企业所得税时，土地闲置费可在税前扣除。土地增值税与企业所得税规定不同。

6，钉子户额外补偿费如何确认扣除？

• 闽地税发【2008】64号：与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，属实的，可据实扣除。房地产企业拆迁中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，可据实扣除。

• 津地税地 [2011]24 号：房地产企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可作为“其他房地产开发费用 ” 据实扣除。

7，无票的土地成本如何确认？

• 桂地税发【2008】96号：对于纳税人取得土地，因无合法有效票据，如何确定土地成本的扣除问题。按以下顺序确定:

• （1）纳税人支付土地出让金的，以实际支付土地出让金为取得土地使用权支付金额；

• （2）纳税人缴契税的，以土地缴契税时的计税依据为取得土地使用权支付金额。

8，某房地产企业取得地时，用以前为政府垫付工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地成本没有土地出让金票据，能否扣除？

答：土地增值税清算中，扣除项目金额中归集各项成本和费用，应当是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

• 上述做法，属没按规定取得合法有效凭证，其取得土地使用权支出不能扣除。

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