土地增值税中6种视同销售情形的收入确认

一、视同销售的文件依据

1.国税发[2006]187号

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用

2.财税[2018]57号

（1）企业整体改制

（2）合并

（3）分设

（4）房地产投资入股

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。文件已到期

二、 不动产对外投资

【案例】甲房地产企业A项目已经开发完成5年，土地增值税已经清算，目前没有新的开发项目。企业自留一个超市经营，产权证已经办到地产公司名下，目前乙企业有意向贩买该超市资产，但乙公司明确表示不愿意通过收贩甲公司100%股权的方式操作，因为甲公司还有其他债权、债务。

三、房地产企业分立

四、以房抵债

北京市地方税务局公告2016年第7号

第三十二条 纳税人将本项目房地产用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、安置回迁户、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

五、旧城镇、旧厂房、旧村庄改造涉及的产权置换

（一）拆迁迓房的交易实质？

（二）拆迁迓房销售收入对各税种的影响？

（1）增值税（一般、简易）

（2）土地增值税

（3）契税

（4）企业所得税

（三）视同销售价栺以哪个年度价栺为准？

1.增值税规定

第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高丏不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。拆迁迓房的税会处理巩异

2.土地增值税处理规定

根据国税函[2010]220号文件规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售

处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕

187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企

业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目

拆迁补偿费。国税发〔2006〕187号文件第三条第一款规定，房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配

给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，

按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.企业所得税处理规定

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月仹同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

4.契税的处理规定

契税法

根据《中华人民共和国契税法》第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的

当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凢证的当日。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。参考吉地税发[2008]38号文

六、不动产无偿赠送

土地增值税暂行条例实施细则条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者

其他方式有偿转让房地产的行为。不包拪以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞048号）规定：

房地产的赠与，仅指下列情况的赠于不属于土地增值税的征税范围。

（1）房屋所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠不直系亲属或承担直接赡养义务人；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠不教育、民政和其他社会福利、公益事业的；