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案例计算:土地增值税旧房及建筑物的评估价格如何确定?

时间:2023-03-16 10:26:14   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:1895   评论:0
内容摘要:《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(四)项规定,“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目”中,“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认”。《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件印发...

案例计算:土地增值税旧房及建筑物的评估价格如何确定? 图1

土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(四)项规定,“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目”中,“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认”。
   《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号文件印发)第五条第(四)项规定,“旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格”。

根据上述政策规定,评估机构应是政府批准设立的,评定的价格应是在评估时点的重置成本价,并须经主管税务机关确认。

各地也是按照上述政策原则制定具体规定的。例如,《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第三十四条规定,纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的,按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。
   扣除项目具体包括:建筑物重置成本价乘以成新度折扣率,取得土地使用权所支付的地价款,按国家统一规定交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目,评估价是指建筑物的评估价,不包含土地价款。
    对于后期税务机关的审核,《土地增值税征管工作规程(试行)》(深圳市地方税务局公告2016年第7号修订)第五十条规定:“按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核,对一、二级评估机构出具的评估报告,主管税务机关可以采信,准予作为土地增值税扣除项目。
    主管税务机关应当加强对评估机构出具评估报告的管理,对经查实不按规定进行评估,造成纳税人少缴税款的,主管税务机关应当及时将情况报告市地方税务局,由市地方税务局统一对外通报,其以后出具的评估报告税务机关将不予采信”。


   案例计算:企业转让旧房评估价格计算
   B房地产开发公司20x7年7月转让于20x0年6月自建的一处办公房,经由政府批准设立的某房地产评估机构评估,重置成本为200万元,成新度为70%。计算土地增值税时允许扣除的评估价格为:200x70%=140(万元)。


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