房地产企业在税务机关受理清算申报后至清算结论下达前应如何缴纳土地增值税?

根据土地增值税征管规定，税务机关受理房地产企业清算申报后有一个审核时间，在最终清算审核结论(结果)下达之前，关于纳税人销售(转让)房地产的处理，各地从征管角度简化了相关业务。一般有以下三种情况:
一是先按照确定的预征率预缴土地增值税，清算审核结论下达后，再按后续管理规定清缴税款。各地具体规定举例如下:
   1.湖北省规定
   《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第三十七条规定:“纳税人自行清算申报后至清算审核结论出具前，继续发生销售行为的，暂按预征率申报缴纳土地增值税，待主管税务机关出具清算审核结论后的第一次尾盘申报时一并调整。”
    2.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第十六条规定:“纳税人清算申报之日起至收到土地增值税清算审核结果之日止，纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税”;第五十五条规定:“清算审核期间转让房地产的按规定的预征率进行预征，清算审核结束后，扣除项目金额按本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算调整”。
    3.浙江省规定
    根据《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第一条第(二)项第3点的规定，“纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收人，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料;在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收人按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补”。

 二是在此期间销售普通住宅暂不预缴土地增值税。例如，重庆市财政局、重庆市地方税务局印发的《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》(渝财税〔2015〕93号文件印发)第一条第(一)项第一款规定:“税务机关受理房地产企业清算申报后至清算结论下达前，企业再转让该清算单位中的普通住宅，暂不预征土地增值税;清算审核结论下达后，应按规定征收税款”。

 三是按照规定计算增值额、增值率并缴纳土地增值税，待收到税务机关清算审核结论后重新计算并办理税款补退手续。例如,《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第十一条规定:“房地产开发企业清算申报后至收到土地增值税清算审核结论前，应就其销售剩余开发产品取得的收入按月区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。待收到税务机关清
算审核结论后，在税务机关规定期限内，根据重新确定的单位建筑面积扣除项目金额，办理税款补退手续。单位建筑面积扣除项目金额=申报时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总建筑面积”。
    又如，根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第四十七条的规定，“纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行”
   “纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳”。