房企土地增值税如何做到“税负合理、风险可控、不多缴税、不早缴税”？

土地增值税按清算对象开展清算，因此清算对象的确定是土地增值税管理的起点。合理确定清算对象，才能有效界定不同项目之间收入、成本、费用的归集范围，进而准确核算土地增值税增值额，有效避免不同清算单位之间土地增值额过于不平衡从而引起税负上升的不利结果。清算对象既是土地增值税管理的起点，也是税收实践中管控的难点和争议的焦点。

现行《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”从该条文规定看清算对象选择的主动权属于企业，但实践中则完全归于税务机关且有越分越细的趋势。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条明确了土地增值税的清算单位，即“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。但何为“分期开发的项目”，由于国家税务总局未发文明确，实践中各地做法迥异：有的以经发局或发改委立项核发的项目核准书作为分期标准；有的以工程规划部门的建设用地规划许可证（或建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、修建性详规）作为分期标准；有的以房管部门的销售许可证作为分期标准等。

因为清算对象的划分对土地增值税实际税负有着较大影响，实践中清算对象的确定在税、企中经常引发不同理解。于企业而言，同一项目往往有的物业类别土地增值税额为负如地下车位，有的则偏高如商业。土地增值税清算对象越大越能平衡不同物业间盈亏，有效降低土地增值税税负。于税务部门而言则完全相反。如此则税、企之间的“对象”之争难以避免。于企业而言，为避免“对象”之争，最有效的手段是做好立项、建设工程规划、成本核算对象等有可能被税务部门认定为土地增值税“分期”数的最小数管理，力求让“最小数”最大化，则可做到让“对象”最大化，达到有效降低土地增值税税负的目的。

（一）建筑业票据合格性审查

（二）票据要足额、及时获取

（三）其他发票的合规性审查

（一）领导要高度重视业财税融合

（二）保持财务、工程、合同等部门人员的稳定性

（三）财务人员要熟练掌握繁杂的地产涉税政策

（四）财务要全程参与业务