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【案例分析】房地产开发成本的分配计算(一般方法)
时间:2022-12-27 21:39:50 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网 阅读:195 评论:0内容摘要:A房地产开发公司在同一宗地块上有甲、乙两个开发项目,公司于20x8年8月对甲项目进行土地增值税清算。1.共同成本在不同清算项目之间的分配计算。A房地产开发公司甲、乙两个开发项目发生共同基础设施费1800万元。其中甲项目建筑面积12000平方米、乙项目建筑面积18000平方米,则基础设施费分配(按建筑面积法)计算如下:甲...
A房地产开发公司在同一宗地块上有甲、乙两个开发项目,公司于20x8年8月对甲项目进行土地增值税清算。
1.共同成本在不同清算项目之间的分配计算。
A房地产开发公司甲、乙两个开发项目发生共同基础设施费1800万元。其中甲项目建筑面积12 000平方米、乙项目建筑面积18000平方米,则基础设施费分
配(按建筑面积法)计算如下:
甲项目分配费用:1800x(12 000+30 000)=720(万元);乙项目分配费用:1800x(18000+30000)=1080(万元)。
2.共同成本在不同性质物业之间的分配计算。
根据A房地产开发公司20x8年8月1日的数据,确定已售商品房面积21 000平方米,未售商品房面积1680平方米,公共配套设施面积1400平方米,自持自用房屋面积1800平方米。假定发生共同成本8280万元,分配共同成本720万元,
总计9000万元,则分配(按建筑面积法)计算如下:
(1)确定公共配套设施应分摊成本(在不同性质物业之间的分配)。可售物业应分摊成本:9000x(22 680+25 880)=7 887.17(万元);公共配套设施应分摊成本:9000x(1400+25880)=486.86(万元);自持自用房屋应分摊成本:9 000x(1800+25 880)=625.97(万元)。(2)公共配套设施成本在可售与自持自用物业之间分配。
公共配套设施分摊的成本为486.86万元,假定直接成本230万元,共计716.86万元,需要在可售面积与自持面积之间进行分配计算。
可售物业应分摊的成本:716.86x(22 680+24 480)=664.15(万元);自持自用物业应分摊的成本:716.86x(1 800+24 480)=52.71(万元)。
3.开发成本在不同类型物业之间分配的计算。
由前面的分配计算可知,可售面积需要分配成本为8551.32万元(7 887.17+664.15),可售面积22 680平方米,其中普通住宅面积18 680平方米。其他住宅面积3 000平方米、非住宅面积1000平方,假定可售面积原直接成本530万元,则各个类型物业应分配成本(按建筑面积法)计算如下:
可售面积需要分配成本:7 887.17+664.15=8 551.32(万元);可售面积部分总成本:530+8 551.32=9 081.32(万元);
普通住宅应分摊成本:9 081.32x(18 680+22 680)=7 479.68(万元);其他住宅应分摊成本:9 081.32x(3 000+22 680)=1201.23(万元);非住宅应分摊成本:9 081.32x(1 000+22 680)=400.41(万元)。
4.开发成本在已售与未售面积之间的分配计算。
假定A房地产开发公司其他住宅、非住宅已经全部销售完毕,普通住宅已售面积为17 000平方米,未售面积为1680平方米,普通住宅面积应分摊成本7 479.68万元,则普通住宅已售面积应分摊成本(按建筑面积法)计算如下:
普通住宅已售面积应分摊成本:7 479.68x(17 000+18 680)=6 806.99(万元)。
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