从4个方面分析在房地产企业土地增值税的筹划思路

土地增值税是指以房地产为征税对象而征收的一种法定税种。是我国最重要的税种之一。在我国土地增值税分为三种，分别是土地增值税、城镇土地税和耕地占用税。具体内容如下：如果按照商品房来计算应纳税所得额计算时，应纳税额=(销售额×适用税率-已征税金）×100%(增值额)=-已经转让的房地产价值×适用税率，其中适用税率为10%。其中如果转让土地取得方式分为转让国有土地使用权所征土地增值税和房屋出售所得应缴土地增值税，在转让房地产时（不含购买该项目）按照增值额确定增值率，税率为20%。

• 一、土地增值税的纳税筹划原则

  土地增值税是对房地产开发项目在转让房地产时所应缴纳的增值额进行征收的一种新的增值税，因此其纳税筹划原则包括合理避税和合理节税。合理避税是指纳税人在纳税筹划过程中，充分利用税法原则以及税法规定为原则，对取得土地使用权所支付的增值额合理计算确定增值率及税率，并对有关税率进行适当调整而对税负进行适当控制使税负尽可能地最低，从而达到节约税收成本和实现节税目的的效果。合理节税是指纳税人在获得利润或者避免缴纳税费过程中，根据国家税务总局统一规定应纳税务税金而不缴纳的行为。合理节税是指纳税人在对取得土地使用权所支付的增值额合理确定税额时，采用不征税而有节税空间或是采取低税额低税负的方法来实现节税目的所采取的一种节税行为。

• 二、转让方式的筹划

  转让土地使用权所征土地增值税，适用于个人转让国有土地使用权所征的土地增值税，适用税率为5%。但是在进行转让时，纳税人需向税务机关申报，然后按照土地增值税计税方法计算缴纳。一般情况下，转让房地产时采用购买方式，转让房地产要按照增值额缴纳土地增值税。但是，也有部分开发商会采取转让方式，其将开发的房地产进行对外销售，这种情况下由于属于转让房地产范畴，所以其缴纳税款时应按照购入房地产价值计算缴纳。这种情况下，由于不需要申报缴纳土地增值税，因此纳税人在进行转让时一般采用购买方式。

• 三、不同房地产项目适用不同的税目

  不同项目适用不同的税目，有的项目适用增值额15%的土地增值税，有的项目适用增值额10%的土地增值税，有的项目适用增值额50%的土地增值税，也有的项目适用增值额60%的土地增值税。可以看出，不同房价项目所适用的项目有所不同。我们可以从实际交易的角度，了解不同项目适用不同的土地增值税税目，这样做才能合理的进行土地增值税筹划，规避税收风险。所以提醒纳税人，房地产项目不同，增值税适用率不同。对此，纳税人应该结合自身情况，合理地进行税务筹划。因此土地增值税是一个比较复杂而且是很重要的税种，要做到合法避税，需要多方筹划，实现利益最大化。

• 四、土地增值税政策变化

  2011年5月1日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，对土地增值税做出了新规定：第二十四条纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，应当依照本条例规定缴纳土地增值税。第二十五条企业转让国有土地使用权，涉及土地增值税纳税义务发生时间在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施前的，按照本条例规定缴纳土地增值税；涉及土地增值税纳税义务发生时间在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施后的，按照本条例规定缴纳土地增值税。采用分期缴纳方式取得土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入及扣除项目金额的业务，暂不征收土地增值税。土地增值税征收标准与《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定一致。