改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，“取得土地使用权所支付的金额”如何扣除?

关于《地增值税策公告》改组后转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对'取得土地使用权所支付的金额’，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定;经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价人股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。”
   《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项规定，“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。由于在改制重组业务中，符合不征收土地增值税政策的上述承继房地产的企业，不涉及土地的直接获取或交易业务，因此，从政策上明确，其“取得土地使用权所支付的金额”及对应的相关票据按照改制重组前(原企业)的金额、票据以及取得时间处理后续业务。

那么企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税?

   在2021年1月1日至2023年12月31日期间，根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第21号)第二条的规定，“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税”。
   《中华人民共和国公司法》第一百七十二条规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。
    根据上述政策规定，两个或两个以上企业合并为一个企业的，如果原企业投资主体存续的，即不论是吸收合并还是新设合并，如果投资人没有发生变化，那么对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
    根据上述公告第五条的规定，上述有关土地增值税暂不征收政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。因此，对于房地产开发企业涉及的上述业务，只要转移任意一方为房地产开发企业，就应按照规定缴纳土地增值税。
   【提示】根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若千问题的通知》(财税〔2009]59号)第一条第(五)项的规定，“合并，是指一家或多家企业(以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下称为合并企业)，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并”。
   根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号文件附件1)第一条第(二)项“不征收增值税项目”第5点的规定，“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”，不征收增值税。