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2022年最新土地增值税计算案例分析

时间:2022-11-08 11:31:38   作者:土地增值税网   来源:土地增值税网   阅读:33   评论:0
内容摘要:2022年9月,位于江苏C市市区的甲房地产开发公司对其开发建设竣工的写字楼项目进行土地增值税清算。有关情况如下:(1)2015年2月,取得该项目土地使用权时支付土地出让价款5000万元。甲公司按规定缴纳了受让土地使用权的契税。根据当地政府的招商引资政策规定2015年8月,收到财政部门按土地出让金的20%拨付的财政奖励款...

2022年最新土地增值税计算案例分析 图1

2022年9月,位于江苏C市市区的甲房地产开发公司对其开发建设竣工的写字楼项目进行土地增值税清算。有关情况如下:
   (1)2015年2月,取得该项目土地使用权时支付土地出让价款5000万元。甲公司按规定缴纳了受让土地使用权的契税。根据当地政府的招商引资政策规定2015年8月,收到财政部门按土地出让金的20%拨付的财政奖励款1000万元。后因逾期开发缴纳土地闲置费 500 万元。
   (2)该项目的房地产开发成本10000万元,其中:支付装修费用1000万元;支付建筑安装工程费5100万元,取得的增值税专用发票上注明的增值税额为100万元。
   (3)该项目共发生房地产开发费用450万元,其中支付非金融企业利息200万元。
   (4)该项目可售建筑面积20000平方米,截止到2022年8月底已售18000平方米,取得含增值税收入31500万元(合同注明销售额30000万元,增值税额为1500万元),剩余的2000平方米企业自用。已按规定预征土地增值税612万元。
   (5)其他相关资料:假设根据相关税收规定,该公司选择简易计税办法计算转让写字楼增值税;当地承受土地使用权适用的契税税率为4%;当地政府规定计算土地增值税时房地产开发费用计算扣除比例为国家规定的最高比例。按建筑面积分摊相关成本费用。该省规定印花税作为房地产开发费用扣除。

要求;根据上述资料计算写字楼项目清算应补缴的土地增值税等相关税收。

【解析】

(1)转让房地产收入:31500÷(1+5%)=30000(万元)。

(2)转让房地产相关税收金额:
    应缴增值税:30000x5%=1500(万元);
   应缴城市维护建设税:1500x7%-105(万元);

应缴教育费附加:1500x3%=45(万元);

应缴地方教育附加:1500x2%=30(万元);

应缴印花税:30000x0.05%=15(万元)。

(3)扣除项目:

按建筑面积法分摊相关成本费用。

取得土地使用权支付的金额:[(5000-1000)+5000x4%]x18000-20000=4200x18000÷20000=3780(万元);
    房地产开发成本:10000x18000÷20000-9000(万元);

 房地产开发费用:(3780+9000)x10%-1278(万元);

 与转让房地产相关的税金:105+45+30-180(万元);

 加计扣除:(3780+9000)x20%=2556(万元);
    扣除项目小计:3780+9000+1278+180+2556=16794(万元)。
    (4)增值额:30000-16794=13206(万元)。

(5)增值率:13206÷16794x100%=78.64%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。

(6)应纳增值税:13206x40%-16794x5%-5282.4-839.7-4442.7(万元)。

清算应补缴土地增值税:4442.7-612=3830.7(万元)。


标签:万元  土地增值税  房地产  扣除  开发  
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