房地产开发企业增值税与土地增值税的预缴与实际缴纳

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

增值税预缴

政策依据：国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

预缴时间：实际收到预收款次月申报期内申报缴纳税款

计算方法：

一般计税项目：

应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%

简易计税项目：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

增值税纳税义务发生

政策依据：财税 2016年36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 附件一国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
    纳税义务发生：财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

就房地产开发企业而言，国家税务总局并没有更明确的增值税纳税义务时间的规定。“发生应税行为”就房地产开发企业而言意味着销售不动产行为，故对于房地产开发企业而言，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间作为应税行为发生的时间。若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。 各省有具体规定的，遵从各省对增值税纳税义务发生时间的规定。

计算方法：一般计税项目：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)应交税额=销售额*9%-当期允许抵扣的进项税额-未抵减完的预缴税款

其中，预缴税款可跨项目抵减，出租收入及其他收入对应的销项税额亦可抵减房地产开发项目预缴税款。  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括配套公共设施建筑面积。  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，不包括契税。简易计税项目：销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）应交税额=销售额*5%-未抵减完的预缴税款

土地增值税预缴

    政策依据：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） 北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告[2016]70号)
预缴时间：取得第一笔商品房预售款的下一个纳税申报期
    计算方法：应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率其中，各省市的土地增值税预征率需按各省市规定执行，(国税发[2010]53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”。

关于保障性住房的判定遵循各省市税务局相关规定。就北京市而言，保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

该等保障性住房均纳入北京市住建委保障房建设计划，纳税人享受保障房暂不预征的税收优惠政策，需持住房与城乡建设委员会相关建设保障房的文件先在税务局办理暂不预征登记。

不属于保障房建设计划的项目，预征率按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。(预征率计算详见北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号)，在办理项目预售许可证时确定项目预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

土地增值税清算

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号

缴纳时间：

按满足清算条件确定

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

计算方法：

应纳税额=（增值额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目金额：

1.取得土地使用权所支付的金额

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目

其中，北京市普通住宅与其他类型房地产增值额与应纳税额应该分别计算。部分省市普通住宅、其他类型房地产、非普通住宅增值税与应纳税额分别计算，部分省市可选择合并单位，土地增值税清算管理规程细则由各省自行规定，各省土地增值税清算需遵循各省土地增值税清算管理规程。