土地增值税：销售已装修房屋装修费的扣除问题怎么处理？

1.装修费的扣除原则

    根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第(四)项的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

    根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物(包括地上地下的各种建筑物及各种附属设施)及其附着物(是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等)，即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”,因此不属于土地增值税的征税范围。属于“”装饰物支出不得作为开发成本扣除,同时在确认转让房地产收人时,可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。

    售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象,而不是直接对外销售,因此对房地产开发企业售处等营销设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。


【问1】 房地产开发企业仅对普通住宅和非普通住宅进行精装修，其发生的精装修费用，是否只能在普通住宅和非普通住宅中分摊?
【解析】根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号)第二十一条第(五)项的规定,纳税人分期开发  项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
     房地产开发企业仅对普通住宅和非普通住宅进行精装修的，其发生精装修费用的受益对象为普通住宅和非普通住宅。因此，该房地产开发企业发生的精装修费用，按照受益对象，只能在普通住宅和非普通住宅中分摊。
【问2】 如果开发商将房屋进行了精装修销售,装修费是否可以扣除?如果附带橱柜等一体式家具、电器等是否可以扣除?
【解析】 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第(四)项的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)第五条的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。

因此，开发商将房屋进行了精装修销售，装修费可以扣除;对附带橱柜等一体式家具、电器，以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的，可以扣除。

3.安徽省装修费扣除规定
    根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第四十条的规定,纳税人销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
   纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收人减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

4.重庆市的具体扣除规定
    根据《重庆市财政局重庆市地税局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知》(渝财税(2015]93号)的规定，房地产企业销售已装修的房屋，其装修费用(包括固定设备)可以计入房地产开发成本。
   上述装修费用不包括房地产企业自行采购或委托装修企业购买的家用电器、家具、日用品、装饰用品等物品所发生的支出。
   计入房地产开发成本所指装修包括基础装修以及附属设备、设施。基础装修费包括:土建、水电、墙顶、木作、泥水工程涉及的施工费、材料费，不包括赠送的可移动(拆卸)电器、家具、日用品、装饰用品等物品。附属设备、设施认定条件包括:装修时同步安装，以房屋为载体不可随意移动，若拆除后将明显影响房屋使用功能(例如固定空调系统、整体橱柜、嵌人式家具等)。
   在清算单位范围内营销设施、样板房装修费用处理方法为:附着于可售房产的,对象化计人相应类型房产建筑安装成本;附着于不可售公配设施的，计入公共配套设施费;附着于临时建筑体的，计人开发间接费(临时建筑体建造费)。